Риск ли е покупката на ипотекиран имот?

В последно време наблюдаваме засилен интерес по темата за покупка за имот с ипотека. Факт е, че напоследък  зачестиха тези оферти – продават се жилища, чиито собственици не могат да си плащат кредитите. Или са купени с инвестиционна  цел, като в момента не реализират очаквания доход. Често самите строители продават такива имоти, тъй като са ползвали строителни кредити.

Наблюдаваме различни мнения по въпроса: някой смятат, че тези имоти са на под пазарни цени и човек може да се сдобие с жилище на изгодна цена; друга част от хората се страхуват да закупят такъв имот, тъй като смятат, че процедурата е твърде сложна, че може да бъдат излъгани и след покупката чуждата ипотека може да остане като тежест върху придобития от тях имот.

Ето защо ще обърнем внимание на въпроса наистина ли е рискована покупката на имот с ипотека и какво да направите, за да се предпазите от проблеми. Нека да направим едно уточнение преди да продължим: въпросите, които ще разгледаме касаят покупката на ипотекиран имот, преди той да бъде предаден в процедура на публична продан, поради нередовно обслужване на кредита.

Какви са възможните варианти пред купувача при покупката на ипотекиран имот:

Вариант 1: Купувачът да купи имота със собствени средства и с тях да бъде погасен кредита и свалена ипотеката;

Вариант 2: Купувачът да встъпи в съществуващия договор за кредит – т. нар. цесия;

Вариант 3: Купувачът да финансира сделката с кредит, но банката, в която кандидатства трябва да бъде увемена за характера на сделката. В този случай се заличава първата по ред ипотека на продавача и се вписва новата ипотека на купувача.

Ето основните рискове при покупката на имот с ипотека и начините да се предпазите:

1. Внимавайте да не се окаже, че задължението по имота  е  по-голямо от цената, на която купувате. Възможно е, ако кредитът на продавача е в просрочие и да текат наказателни лихви, които за кратко време да увеличат значително задължението към кредитора. Затова задължително се уверете за реалната стойност на задължението на продавача към банката кредитор, заради което върху имота има ипотека.  Как  – запитайте банката на продавача или от Агенцията по Вписванията може намерите документ за ипотеката, който да ви ориентира. Най-сигурния вариант  е да влезете във връзка с банката/кредитора, за да сте сигурни, че имота не е например във властта на Съдебен Изпълнител, преди да платите капаро за него.

2. Имайте предвид, че съществува риск, ако плащате директно на продавача, тъй като няма гаранции, че той ще погаси задължението си  – ако дадете капаро, а не можете да си го върнете поради риск или невъзможност да финализирате сделката. Съветваме всички суми до размера на реалното задължение да се плащат директно на кредитора по сметка, обслужваща кредита или друга специална сметка в банката – с цел погасяване на задължението.

Какво може да включва сумата:

-остатъчната главница по кредита;
-лихви – ако кредита е редовен – лихвата между две погасителни вноски, ако не е просрочен,  ако пък не е плащан дълго време са начислени лихви за просрочие;
-такса за предсрочно погасяване на банката, в чиято полза е учредена ипотеката – в зависимост от това кога е изтеглен кредита и в зависимост от начина на погасяване – със собствени средства, тази такса може да варира от 0 до 5% върху остатъка по главницата.

Общатата стойност на посочените задължения може да бъдат в доста голям размер от остатъка на кредита, затова задължително ги имайте предвид.

3. Най-добре договорете банката кредитор да поеме ангажимент, че ще свали ипотеката при определени условия – погасяване на кредита. Този ангажимент да бъде изготвен  в писмена форма. По този начин Вие си осигурявате спокойствието, че след като закупите имота, от него ще бъде свалена ипотеката.

4. За да се предпазите от неприятни изненади настоявайте в предварителния договор за покупко-продажбата на имота  да е описана схемата на плащане – че сумите ще отиват директно за погасяване на кредита и да има начин да се прекрати предварителния договор, ако продавачът не изпълни условие по договора или възникнат други проблеми. Опитът от нашата практика показва, че когато този ангажимент не е договорен предварително, новият собственик на имота за своя сметка поема разходите и което му коства доста време, пари и нерви.

От посоченото по-горе е видно, че подобна сделка има много специфики, но рискът за купувача не е по-голям от риска при всяка друга сделка с недвижим имот, където може да възникнат проблеми от друго естество. Ако защитите своите права и интереси и направите точна сметка на разходите си по сделката, няма място за притеснение. Това ще ви гарантира лека процедура и безпроблемна покупка на избрания имот.