Най-често допусканите 7 грешки при ипотечните кредити към 2025 (и как да ги избегнете)

Притеснявате се от получаването на допълнителни средства с помощта на финансов инструмент като ипотечните кредити? Няма място за безпокойство, ако знаете за какво да внимавате, когато предприемате тази стъпка в името на едно по-сигурно бъдеще!

Ето защо ние от Creditland сме съставили списък с едни от най-често допусканите грешки при теглене на ипотечен кредит. Благодарение на статията ще научите:

❌ Какви са стандартните условия за отпускане на ипотечен кредит към 2025 г. 

❌ Защо самоучастието и кредитната история са толкова важни

❌ Как може недекларираният доход да попречи при одобрение за ипотека 

Прочетете докрай, за да разберете ние като експерти в света на кредитирането какво бихме ви посъветвали!

Кратък икономически обзор на имотния пазар и ипотечните кредити през 2025

Според актуални пазарни данни, търсенето на жилища през 2025 г. е достигнало най-високия ръст за последните 5 години. 

Едни от основните мотиви на купувачите са свързани със запазване на спестяванията, използването на ипотечните кредити, които предлагат добри условия и предпазване от евентуален скок в цените на имотите. 

Като се има предвид, че в сегашната ситуация търсенето е по-голямо от предлагането, опасенията относно повишаването на стойността на имотите са абсолютно реални.

По отношение на финансирането чрез ипотечен кредит има няколко тенденции, които са актуални и днес с оглед на изминалата силна година. 

Най-общо казано този вид кредитиране бележи положителен ръст. 

Причините са сравнително устойчивите икономически условия, равнищата на заплатите и процентът на заетите българи – все фактори, които благоприятстват закупуването на жилище. 

Най-важните условия около вземането на ипотечен кредит са валидни и към днешна дата – размерът на отпуснатата сума да не надвишава 85% от стойността на обезпечението, текущите плащания по задължението да не са повече от половината месечен доход и максималният срок за изплащане да е най-много 30 години. 

Ето защо към момента е още по-важно да се подчертаят основните пропуски на купувачите при тегленето на ипотечен кредит.

За какви грешки да внимавате при кандидатстване за жилищен кредит? 

Пренебрегването на следващите на пръв поглед незначителни аспекти около ипотечните кредити може да доведе до досадни процедурни забавяния или неизгодни финансови решения, които да натоварят излишно личния ви бюджет години наред. 

В някои случаи дори биха предизвикали загуба на платено капаро и разваляне на сделката за избраното жилище. 

За да сме максимално полезни, а вие да избегнете подобен развой на събитията, бихме искали да обърнем внимание на няколко основни момента, които често се пропускат, а не трябва:

Грешка #1 – Подценяване на нуждата от самоучастие

В изключително редки случаи банката отпуска така нареченото „100% финансиране“ т.е пълната сума за закупуването на жилище и то само при определени условия. 

Всяка една банка има изискване клиентът да разполага с поне 15-20% от продажната цена на имота. Това са лични средства, с които той би могъл да участва в сделката. 

Възможно е вместо с лични средства да се дофинансирате с потребителски кредит или да се ипотекира допълнителен имот, но и двата варианта винаги водят до оскъпяване (лихвите по потребителските са по-високи от тези по ипотечните кредити, а при ипотекиране на втори имот банката ще одобри по-голям заем, но с по-висока лихва и допълнителни такси).

Грешка #2 – Неправилна оценка на финансовите ангажименти | Ипотечните кредити през 2025 г.

Средният срок на изплащане, за който се отпуска един ипотечен кредит в България към 2025-а е около 24 – 26 години. 

Някои купувачи, привлечени от добрите условия по ипотеките, подценяват бъдещите си разходи и се насочват към имоти над реалните си възможности. 

По този начин поемат риск да се ангажират с непосилно висока вноска за дълъг срок от време – до 30 г. Това от своя страна увеличава опасността от изпадане в неплатежоспособност. 

Според по-консервативната визия за задлъжнялост на домакинствата, за да се избегнат бъдещи финансови проблеми, оптималният месечен разход по всички кредитни задължения не бива да надвишава 30-35% от месечните доходи. 

Някои банки в България обаче допускат процента да достигне дори до 65-70, но това е по-скоро поради поради съществуваща практика част от доходите да не се декларират официално, което затруднява реалната преценка от страна на банката.

Грешка #3 – Порочната практика за доходи „в плик“

Един от основните фактори за одобрение при ипотечните кредити е доказването на достатъчен доход на кредитоискателя. 

Когато човек е съгласен да получава част от заплатата си „в плик“, това до голяма степен ограничава възможността му за одобряване на документи за ипотечен кредит. 

Едно от основните изисквания е клиентът да докаже доходите си документално и отдавна на банките е забранено дори нормативно да предлагат кредити „без обследване на доходи“. 

Ето защо „спестяването“ на данъци и осигуровки може да изиграе лоша шега в много важен момент. 

Клиентът, макар да разполага реално с дохода, който декларира пред банката, ако не може да го докаже, не може и да бъде одобрен за достатъчно голямо финансиране.

Грешка #4 – Лоша кредитна история при ипотечните кредити

Една от първите проверки, които банката би направила при кандидатстване за ипотечен кредит, е справка в „Централен Кредитен Регистър“. 

В него ежемесечно се отразява броя, вида и размера на кредитите на всяко лице, възползвало се от подобни продукти, както и редовността на погасяването им. 

В случай че някога във времето са допускани закъснения по текущ или вече погасен кредит, по-добре би било да се направи тази справка и да се изясни фактическата ситуация, преди самото кандидатстване. 

Ако имате влошена кредитна история, много възможно е да получите отказ за кредитиране.

Желателно е да знаете, че вашето „кредитно досие“, така наречената „Кредитна история“, се пази в „Централен кредитен регистър“ в срок до 60 месеца назад.

Грешка #5 – Прибързано капариране или подпис на предварителен договор

Капарираният имот или прибързано подписан предварителен договор за покупка на такъв  без предварителна проверка на кредитоспособност на клиента, е една от поредните грешни стъпки при ипотечните кредити. 

Предварителното одобрение, което предлагат голяма част от банките, дава спокойствие, че кредитът няма да бъде отказан поради:

• Влошена кредитна история
• Недостатъчен доход за одобрение на желания размер кредит
• Прекалено амбициозен поглед към цените на търсения имот, респективно твърде голям размер на искания кредит
• Липса на адекватна преценка за максималните месечни разходи, които биха възникнали с един жилищен кредит

Съответно, за да се избегне загуба на платено капаро за имот, предсрочното одобрение от поне една банка е препоръчително преди сключването на предварителен договор за покупка на имот. 

Грешка #6 – Ограничаване на предложенията само до обслужващата банка

Често клиентите се обръщат единствено към обслужващата банка за оферта за финансиране на конкретната инвестиция в имот. В същото време обаче не бива да се ограничава единствено до нейните предложения по отношение на ипотечните кредити. 

От голяма полза би било едно качествено сравнение на офертите на поне няколко банки. Това от своя страна дава право на голям избор от продукти и услуги в условията на конкурентна среда и може да помогне при договаряне на допълнителни отстъпки. 

Грешка #7 – Липса на „ликвиден буфер“ | Ипотечните кредити през 2025 г.

Когато говорим за 20-25 годишен финансов ангажимент, какъвто е ипотечният кредит, е изключително важно клиентът да разполага с така наречения „ликвиден буфер“. 

Това са допълнителни средства, които би следвало да могат да обезпечат вноските по даден кредит/и за срок от поне 6 месеца. 

Живеем в изключително динамично време и е добре да бъдем подготвени за непредвидимото. 

Необходимост от спешен ремонт, здравословни проблеми в семейството, загуба на работа, забавяне на заплата и още куп други извънредни моменти. 

Всички те веднага биха довели до дисбаланс в бюджета на домакинството при липса на „буфер“, който да се ползва в такива „аварийни“ ситуации.

Пазарът се развива, а условията се променят | Kакво съветват специалистите от Creditland?

Вместо заключение решихме да ви помогнем още повече при избора на оферта за ипотечен кредит, като разписахме няколко полезни и доказано работещи съвета:

• Уверете се, че притежавате минимум 15% самоучастие от пазарната цена.

• Сравнете разходите за лихви по кредита с наем на подобно жилище, за да изградите по-ясна представа за размера на вноските.

• Определете поносима и комфортна месечна вноска. Не забравяйте да калкулирате и средномесечни разходи за застраховки Имот и Живот, за данък сгради и такса битови отпадъци.​

• Доверете се на наш кредитен консултант, с когото да изготвите подробен план и да си гарантирате спокойствие на всяка стъпка от процеса. 

Биляна Стоева е един от най-опитните експертни в Creditland и автор на материала. Към момента е помогнала на стотици клиенти да получат финансиране, като с нейна помощ те са усвоили общо над 10 млн. лв. 

Ако искате и вие да получите необходимите средства бързо, лесно и в съответствие с вашите нужди, заявете безплатна консултация още сега!