Как се изчислява лихва по ипотечен кредит | От какво зависят фиксираните и плаващите лихви към 2025 г?

С наближаването на 1 януари 2026 година все повече хора започват да се вълнуват от това как се изчислява лихва по ипотечен кредит и как нейният размер би се отразил на крайната сума на евентуален бъдещ заем в следващите месеци.

В турбулентни времена като днешните е съвсем нормално и вие като потенциален кредитополучател да си задавате същите въпроси. 

В днешната обновена статия на Creditland ще пречупим темата през експертния поглед на Цветелина Тодорова – наш дългогодишен специалист в сферата на финансовите услуги и кредитирането. 

Ще разгледаме заедно:

🧩 Кои компоненти формират лихвените проценти по ипотечните кредити и в каква степен те влияят на лихвообразуването

🔢 Можете ли сами да изчислите лихвата по бъдещия си заем 

📊Какви промени да очаквате на база съвременните пазарни тенденции

🔎 От какво зависи избора между фиксирана и плаваща лихва към 2025 година

Преди да ви разкрием какво всъщност стои зад лихвените проценти, първо ще разясним…

Как се изчислява лихва по ипотечен кредит в България? 

Преди около десет години на въпроса как се изчислява лихва по ипотечен кредит всяка банка щеше да ви даде различен отговор. 

Това е така, защото през този период всяка институция имаше частичната свобода еднолично да променя размера на лихвите по жилищните кредити на своите клиенти. 

С приемането на изменения в Закона за потребителския кредит от 2014 г. и по-късно през 2016 г. с приетия Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители вече тази практика е преустановена.

Плаващата лихва по ипотечните кредити на банките се образува от променлива компонента, наречена Референтен Лихвен Процент (РЛП), и фиксирана надбавка. 

Днес всяка банка може да определя и променя единствено плаващата част от лихвообразуването. 

Какво е плаваща компонента и от какво зависи нейният размер | Как се изчислява лихва по ипотечен кредит?

Когато разясняваме как се изчислява лихва по ипотечен кредит, е задължително да поясним какво всъщност представлява така наречената плаваща компонента. 

Този елемент от лихвата може да е пазарен индекс (бенчмарк за лихвен процент) и/или индикатор, публикуван от Българската народна банка. 

Възможно е той да е и показател, обявен от Националния статистически институт, или комбинация от всички изброени. 

Условията, на които трябва да отговаря плаващата компонента, са да бъде прозрачна и да се базира на пазарен принцип.

Това означава:

• Да бъде проверяем индикатор
• Да може да се анализира от кредитополучателите
• Клиентите да имат свободен достъп до информация, отнасяща се до нейното формиране

Методиката за определяне на плаващата компонента в лихвата съдържа ясна и разписана изчислителна процедура (формула). 

В нея се посочват видът, количествените изражения и относителната тежест на отделните компоненти (пазарни индекси и/или индикатори).

Тя се описва в договора за кредит и не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му. 

Това НЕ означава, че лихвата по отпуснатите кредити не се променя през целия техен срок на изплащане.

От какво зависи размера на плаващата компонента – Как се изчислява лихва по ипотечен кредит?

Най-общо казано плаващата компонента се влияе от 3 фактора – икономическите условия, паричната политика на централните банки и пазарните промени.

На графиката по-долу се виждат промените в един от най-популярните бенчмарк индекси за лихвен процент в Европа: 6-месечния Euribor. 

Както можете да забележите, неговите нива през цялата му история на изчисление от 1999 г. насам са варирали в широк диапазон от стойности: от около – 0.5% през 2021 г. до над 5% през 2000 г. и 2008 г. 

Предвид, че средният срок на ипотечните кредити в България е около 20 години, то не можем да очакваме, че в следващите 20 години лихвите ще се задържат на текущото си историческо дъно. 

По-вероятно е да има също и периоди на по-сериозен ръст в стойностите.

 

Какви са актуалните пазарни тенденции в лихвите по кредитите в България? 

През последните няколко години сме свидетели на най-ниските лихви по депозити и кредити в близката икономическа история. 

Но в науката, изучаваща стопанската система, процесите никога не са статични, а циклични. 

Периодите на икономически ръст се следват от спад и обратно. 

Тази динамичност може да бъде с различна продължителност и интензитет. 

Съвсем закономерно възстановяването на икономиките след последната финансова криза от 2008-2009 г. и последвалите я геополитически събития доведоха до по-високи нива на инфлация на годишна база за последните 12 месеца.

Това от своя страна се отрази и на цената на капитала за банките, който те отпускат като кредити. 

Част от политиката на централните банки по света за овладяване на високата инфлация е съответно увеличение на основните лихвени проценти. 

Логично е  и лихвите за крайните кредитополучатели да се повишат.

Как се отразяват промените на кредитополучателите към 2025 година?

След като разгледахме как се изчислява лихва по ипотечен кредит, е редно да обърнем поглед и към актуалните процентните изменения. 

Към юли 2025 година средният лихвен процент по потребителските левови кредити нарастна с 0,40 процентни пункта до 9,15%. 

По отношение на ипотечните кредити средната лихва отчита ръст с 0,01 процентни пункта, което я прави 2,44% за същия период. 

Тези промени засягат в най-голяма степен новите клиенти, защото много от банките запазиха нивата на лихвите по вече съществуващи кредити. 

Поради тези изменения банковите институции се придържат към по-рестриктивни условия за одобрение на нови клиенти за кредит. 

Те отчитат факта, че повишаването на пазарните индекси ще породи увеличение и във вноските на кредитополучателите. 

В случай че те от своя страна имат висока задлъжнялост, и е възможно в даден момент да се окажат в затруднено положение. 

Това би означавало невъзможност за обслужването на повишените вноски по кредитите, което представлява съществен риск за банката кредитор.

Ето защо днес институциите изискват:

• По-висок доход спрямо размера на искания кредит
• По-ниски проценти на финансиране
• По-внимателно обследване на доходи, които не са от трудови правоотношения

За да сте максимално спокойни, че икономическите промени няма да ви хванат неподготвени, винаги можете да проверите как ще се измени вноската ви по настоящо или бъдещо кредитно задължение. 

Нужно е само да въведете параметрите по заема в полетата на онлайн кредитен калкулатор. 

Чрез него ще откриете каква е реалната цена на желания от вас ипотечен или потребителски кредит.  

Фиксирана или плаваща лихва към 2025 г. | Как се изчислява лихва по ипотечен кредит?

Въпросът около това как се изчислява лихва по ипотечен кредит не приключва с изясняването на отделните компоненти. 

Цялостното асимилиране на процеса изисква разбирането на лихвените проценти, които банките предлагат, съответно фиксирани или плаващи.

Първите по правило остават непроменени за определения срок от договора на кредита и не могат да бъдат изменяни без съгласието на двете страни (банка и длъжник).

Предимството на фиксираната лихва е, че тя дава известно спокойствие на клиентите и предвидимост относно размера на вноските. 

Докато в началото на 2022 г. имаше банки, които предлагаха фиксирана лихва за дълъг период от време, то към настоящия момент най-дългият срок на фиксиране на лихвата е 5 години.

При кандидатстване за ипотечен кредит повечето банки предлагат финансиране с плаваща лихва.

Някои от тях имат и предложение с фиксирана лихва за първите 1, 3 или 5 години. 

При сравняване на тези оферти, плаващата лихва към момента е по-ниска от фиксираната. 

Тук обаче изникват няколко съществени въпроса относно как се изчислява лихва по ипотечен кредит

Плаващите лихви ще се повишат ли толкова през тези години, че да надвишат фиксираните? 

Повишението в лихвените проценти ще продължи ли през следващите 5 години или нивата ще се нормализират в по-кратко време?

За съжаление, никой специалист няма как да даде еднозначни и категорични отговори. 

При кредитите с плаваща лихва, поне спрямо настоящите нива, вноските и разходите по цялостното обслужване на кредитите са по-ниски. 

От друга страна, фиксираните лихви дават по-голяма сигурност дори и за тези кратки срокове, както и по-голяма предвидимост на вноските. 

Затова изборът между фиксирана (за определен период от време) или плаваща лихва най-често е въпрос на индивидуална преценка. 

Той се базира на това каква промяна в доходите или финансовото си положение бихте очаквали и дали бихте предпочели по-голямо спокойствие, макар и на по-висока цена.

Ето тук идва ролята на опитния кредитен консултант. Част от нашата работа е да намерим най-доброто решение спрямо вашите индивидуални изисквания и нужди. 

Свържете се с нас днес, за да ви помогнем да си осигурите дългосрочна финансова сигурност в бъдеще!

Цветелина Тодорова

Част от екипа на CreditLand

Основател на Finansovoplanirane.bg