Финансиране строителство на къща

Автор: Добринка Стоянова – кредитен консултант, Creditland*

Финансиране строителство на къща е най-важното, когато решиш да построиш собствена къща. И това не просто строителен проект – това е мечта, която все повече хора се стремят да превърнат в реалност и с нарастване на доходите все повече българи предприемат такава стъпка.

В днешно време цените на апартаментите в големите градове растат с бързи темпове. Много семейства избират алтернативата собствен дом с двор, в тиха и спокойна среда, съобразен изцяло с техните нужди.

Но за да се стигне до ключа за новия дом, е необходимо не само желание, а и сериозно планиране – особено когато става въпрос за финансиране. Предварителното финансово проучване и доброто планиране могат да спестят време, стрес и неочаквани разходи. За съжаление, именно липсата на такава подготовка често води до забавяния, недостиг на средства или сключване на кредити при неблагоприятни условия. Но решение на този проблем има – просто потърсете услугите на професионален кредитен консултант. Сред множеството компании наричащи себе си кредитен посредник, има такива с дългогодишен опит и безупречна репутация. Там е мястото от където е най-добре да започнете търсенето на финансиране.

Целта на тази статия е да представи основните начини за финансиране на строителство – техните предимства, особености и какво да очаквате при всеки един от тях. Независимо дали ще използвате ипотечен кредит, потребителски заем, собствени средства или комбинация от всичко това – информираното решение е най-добрата основа за стабилен и успешен проект.
Изборът да се строи къща, вместо да се купи готово жилище, не е просто мода – това е устойчива тенденция, която отразява нуждата на съвременния човек от лично пространство, комфорт и контрол върху всяка част от дома си. А доброто финансиране прави тази мечта напълно постижима.

Варианти на финансиране строителство на къща и техните особености

Строителството на къща е вълнуващ, но и сериозен ангажимент, свързан с немалки разходи. Често първоначално планираните се отклоняват от действителните, заради възникване на непредвидени такива. Въпреки всичко, предварителното планиране на финансирането е от ключово значение. В тази статия ще разгледаме основните начини за финансиране строителство на къща и техните особености. А преди това отново ще припомним за помощта, която може да Ви окаже квалифициран кредитен консултант. Ясно е, че всеки може да опита да се справи сам, но опитът на вече миналия по този път експерт, е безценен.

Ипотечен кредит като начин за финансиране строителство на къща

Всеки уважаващ себе си, а клиентите си, кредитен консултант би Ви посочил веднага този кредит. Това е най-популярният начин за финансиране на строеж на къща, но само няколко банки в страната отпускат такъв кредит. Основните характеристики на този вариант са:

• Етапно усвояване – средствата се отпускат на части/ траншове, според напредъка на строителството.
• Обезпечение – най-често това е самият имот (парцел + постройка в процес).
• Изисквания към документацията – архитектурен проект, разрешение за строеж, количествено-стойностна сметка (КСС) и други.

Потребителски кредит за финансиране строителство на къща

Потребителският кредит също може да се използва за покриване на част от строителните разходи – най-често за начален капитал, довършителни работи или при нужда от допълнително финансиране. Традиционно с потребителски кредит се финансират довършителни дейности / обзавеждане/ или първоначалните строителни дейности до акт.14.
Особеностите при избор на финансиране с потребитески кредит са:

• Без обезпечение – не се ипотекира имот.
• По-високи лихви в сравнение с ипотечните кредити.
• По-бързо одобрение, по-малко документи.

Потребителският кредит е подходящ, когато става въпрос за малки суми (в порядъка до 100 000 лв.) или като допълнение към основен ипотечен кредит, ако доходите позволяват едновременно изплащане на заемите. Също така се използва за довършване на къщата до акт.14, като комбинация между собствени средства и потребителски кредит и след това може да бъде рефинансиран с ипотечен кредит за довършване на имота

Строеж със собствени средства

Като кредитен консултант с опит в тази област мога да кажа, че ако разполагате със спестявания или средства от продажба на имот, това е най-изгодният начин да финансирате строежа и реализирате целите си. Предимствата са:

• Без лихви и ангажименти към банка
• Пълна гъвкавост и свобода при планиране на проекта

Недостатъкът тук е, че ресурсът често е ограничен и е много вероятно да не покрие разходите, свързани със завършване на проекта.

Комбинирано финансиране строителство на къща

Много от моите клиенти избират комбинация от горепосочените варианти – например собствен капитал за закупуване на парцел, потребителски кредит за старт, а на по-късен етап взимат ипотечен кредит за завършване на строежа. Също така е възможно и приемане на друго обезпечение /завършен имот/ от банките с цел финансиране строителство на къща. В този вариант банките са малко повече , който могат да отпуснат финансиране и предлагат малко повече гъвкавост

Особености при банково финансиране на строителство на къща
Финансиране строителство на къща с банков кредит е процес, който се различава значително от стандартния ипотечен кредит за покупка на готов имот. Затова е важно кандидатите да са наясно с някои ключови особености, които банките изискват и следват при отпускане на такъв тип финансиране.
В зависимост от това на какъв етап се намира строителството към момента на кандидатстване, банките предлагат два основни подхода за отпускане на кредит за строителство на къща:

1. Условия за финансиране строителство на къща от кота 0

Това означава, че кредитът се отпуска още преди започване на строителството – буквално от нулата. В този случай, клиентът трябва да е подготвил:

• Целия проект и строителна документация
• Разрешение за строеж
• Подробна КСС (количествено стойностна сметка)
• Доказателство за собственост на терена

Този вариант предоставя възможност за пълен контрол върху строежа още от самото начало, но изисква отлична предварителна подготовка и отлична кредитоспособност и най-вече от 20%до 30% самоучастие по строителството на къщата.
Наличие на собствена земя (терен)
Почти всички банки изискват кандидатът за кредит вече да притежава терена, върху който ще се строи къщата. Това е задължително условие, тъй като земята служи като начална гаранция и част от обезпечението по кредита. Парцелът трябва да е урегулиран (УПИ) и годен за жилищно строителство. Ако имотът не е в регулация, банките обикновено отказват финансиране.

Наличие на пълна строителна и проектантска документация
За да се пристъпи към финансиране строителство на къща и отпускане на средствата, трябва да се подсигури следната документация:

• Архитектурен проект
• Разрешение за строеж
• Виза за проектиране (ако се изисква)
• Количествено-стойностна сметка (КСС)
• Договор с избран строител

Тези документи не само доказват сериозността на намеренията на клиента, но и служат като основа за оценка на разходите и планиране на етапното финансиране.
Максимален размер (LTV), цена на финансиране и параметри
Банките обикновено отпускат до 70–85% от стойността на проекта, като остатъкът трябва да бъде осигурен от собствени средства. Това съотношение е известно като Loan-to-Value (LTV). Колкото по-ниско е LTV, толкова по-изгодни могат да бъдат условията по кредита.
Други важни параметри включват:

• Лихвен процент – обикновено близък до този на стандартен ипотечен кредит.
• Срок на изплащане – до 30 години.
• Такси и застраховки

Етапи на финансиране строителство на къща (усвояване на части)

Специфичното при финансиране строеж на къща е, че банковото финансиране на строеж не се отпуска наведнъж. Средствата се усвояват етапно, съобразено с напредъка на строителството. Това гарантира, че средствата се използват целево и строежът върви според плана. Обикновено банките изплащат:

1. Първи транш – за стартиране на грубия строеж (основа, зидове)
2. Втори транш – при завършване на груб строеж (покрив, дограма)
3. Трети транш – за довършителни дейности (инсталации, мазилки, подови настилки)
   

Траншовете може да са повече и по различен начин , в зависимост от желанието на клиента и договарянето с банката
Има и изключение банката да отпусне цялата сума във връзка със строителството, но когато има друго обезпечение т.е. завършен имот.

2. Финансиране на Акт 14

Това е вариант, при който строителството вече е започнало и е достигнало фаза „груб строеж“ – носеща конструкция, стени, покрив. Банките са по-склонни да финансират при този етап, тъй като рискът е по-нисък, а имотът вече има по-висока стойност.
Този тип кредит е особено подходящ, когато:

• Строителството е започнато със собствени средства, но средствата са изчерпани
• Клиентът купува къща „на зелено“,която е достигнала Акт 14

Важно: При този вариант, процентът на финансиране може да е по-висок, а усвояването на кредита – по-бързо.
Строителството на собствена къща е вълнуващо, но също така изисква внимателен подход, особено що се отнася до финансирането. Една от най-честите грешки, които хората допускат, е да започнат строеж без ясен план за бюджета и без предварителна консултация с банка или специалист.
Кредитният консултант съветва:

• Започнете с изготвяне на реалистичен бюджет и количествено-стойностна сметка.
• Уверете се, че парцелът ви е в регулация и готов за строеж.
• Подгответе пълната проектна документация преди да кандидатствате за кредит.
• Помислете за резервен план – собствен капитал за непредвидени разходи.
• Не подценявайте значението на етапното финансиране – изисква дисциплина, но осигурява контрол.

Консултация с кредитен консултант – ключът към успеха

Като кредитен консултант с опит и партньорства с 13 банки, моята задача е да направя целия процес по-ясен и лесен за моите клиенти. Предлагам не просто сравнение на оферти, а индивидуален подход, съобразен с конкретните цели, нужди и възможности на всяко семейство

*Материалът е публикуван в mediapool.bg