Ипотечните кредити отдавна не са тема табу за българите, но въпреки това, има въпроси, които продължават да се задават. От друга страна, това е добре, защото стъпката „ипотечен кредит“ е голяма и отговорна. В своето ежедневие всеки от нас подхожда с различно виждане и различни неясноти, свързани с ипотечен кредит. Практиката, обаче, показва, че независимо от това една група въпроси вълнува повечето кандидати за ипотечен кредит.

Кои са тези въпроси и най-важното, какви са отговорите им, разкрива Петър Илиев.

Колко е най-ниската лихва за ипотечен кредит?

Петър Илиев споделя:

Това е въпрос, който почти всеки кандидат за ипотечен кредит ми задава. Няма как да не е така, защото лихвата е един от най-сериозните фактори при избор на оферта, поне в началото. Отговорът на въпроса, обаче, може да е много различен от очакваното. Като кредитен консултант съм длъжен да кажа, че е по-коректно да говорим за най-ниската лихва за конкретния клиент, а не по принцип. Това, че например дадена банка може да отпусне кредит при 2% лихва, не означава, че конкретния клиент може да я получи. И така тази информация няма никаква практическа полза за него, тя е просто един факт. Достатъчна е за ориентир, но дотук.

„Може би ще помислите, че най-големите банки предлагат най-ниските лихви по ипотечен кредит. Предвид конкуренцията на пазара и по-евтиния ресурс, който набавят те, е така. Но именно поради конкуренцията, сред малките и средни по големина банки, също могат да се открият доста изгодни предложения. Освен всичко друго, по-правилният подход е да сравняваме целия разход по кредита, изразен чрез годшиния процент на разходите (ГПР), а не просто лихвените проценти.“, уточнява Петър Илиев.

… фиксирана или плаваща лихва

Когато получавам въпроси, свързани с лихвата, това е следващото, което често ме питат. Фиксираната лихва дава сигурност и предвидимост на месечните вноски. Те са ясни от самото начало и така до края на кредита (или поне за периода на договора, за  който лихвата е фиксирана). Тази сигурност, обаче, има цена и тя се изразява в относително по-висок лихвен процент. Плаващата лихва от своя страна може да се промени при определени условия – както в посока нагоре, така и в посока надолу. Когато има условия лихвата да се понижи, това е в полза на кредитополучателя, но когато потенциалът е за растеж, те носят риск в дългосрочен план. Затова пък, офертите за кредит с плаващи лихви са относително по-ниски. Няма идеално решение. Всяка от тези опции има своите предимства и недостатъци.

Но да се върнем към реалността, каквато е в момента

Какъв вид лихва е по-добре да се избере щеше да е въпрос за обсъждане, ако действителността го позволяваше. А тя е такава, че фиксирана лихва по ипотечен кредит за целия срок на кредита няма. За жалост, в момента това е реалността и това е отговорът ми към клиентите, когато поискат фиксирана лихва за целия срок на кредита. Вместо това, някои банки предоставят възможност лихвата да бъде фиксирана, но само за определен период от време (например първите 3, 5 или 10 години).

Валута, лихва, Еврозона … от какво се интересуват клиентите в тази посока?

Петър Илиев допълва:

Предложенията на банките за евров кредит обичайно са с малко по-висок лихвен процент от левовите, но някои банки предлагат еднаква по размер лихва и за двете валути. Валутата има значение, когато трябва да се спази принципът „в каквато валута са ти доходите, в същата трябва да е кредитът“. Смятам, че това дава достатъчно точен отговор в каква валута трябва да се теглят заеми.

Що се отнася до приемането на еврото, как ще се променят лихвите, дали изобщо ще се променят, ми е трудно да отговоря само с няколко думи. Това е дълга и доста специфична тема, която впрочем вече развих в моя анализ „Лихви по ипотечен кредит - какво ще стане с тях, след приемане на еврото“. Ако трябва да обобщя с няколко думи, аз лично не очаквам сериозни трусове и драстични промени, а по-скоро плавно покачване на лихвите, без значение дали ще се приеме единната валута или не.

Никакъв кредит няма да бъде одобрен, без да бъдат разгледани от банката доходите на клиента и доколко те са надеждни, регулярни и достатъчни по размер за обслужване на кредита. Неизбежно, темата за доходите е една от основните в една кредитна консултация. В дългогодишната си практика като кредитен консултант, Петър Илиев получава стотици въпроси, свързани с дохода на кредитоискателя, на които отговаря така:

Какъв минимален доход е достатъчен за ипотечен кредит?

Така поставен, въпросът е твърде общ. По отношение на доходите, кратък и еднозначен отговор няма. За да се отговори на въпроса, при това също твърде общо, трябва да се вземат под внимание различни фактори. Ще спомена само част от тях и за съжаление конкретна сума няма да мога да посоча, просто защото е невъзможно. Един от най-съществените фактори е общата кредитна задлъжнялост към други кредитни институции. Когато клиент кандидатства за кредит трябва да знае, че ще бъдат взети предвид всички негови задължения, вкл. новото и общо те не трябва да надхвърлят определен процент от чистия му доход. Това е така нареченото съотношение дълг/доход. Звучи малко сложно, но не е. Давам пример: Ако имате кредитни задължения до момента в размер на 500 лв. и предстои да изтеглите кредит с 200 лв. месечна вноска, то общия Ви дълг ще стане 700 лв. Това, съпоставено с чистия Ви доход, да кажем 1 500 лв., е около 47% от него. В практиката за ипотечен кредит банките допускат този процент да е в диапазона 55-65%, а при потребителските кредити: около 50%.

Следващите фактори са сума, срок и лихвен процент по кредита. Колкото е по-голяма сумата и колкото е по-висок лихвения процент, толкова е по-висок размера на вноската. Колкото по-кратък срок на изплащане търсите, отново, толкова по-висока вноска ще имате. И от тук се връщаме на предния фактор за дълга спрямо чистия доход.

Размер на осигурителния доход

Колкото по-висок е той, толкова по-добре. Високите доходи са предпочитани от банките и често са в основата на по-изгодни предложения от тяхна страна.

Колко членно е семейството

Фактор, който не бива да се пренебрегва, защото всяка банка има изисквания за минимален остатъчен доход на член от домакинството, дори то да се състои от 1 човек.

Има и други фактори, които в по-голяма или по-малка степен оказват влияние. Например наличие на трудов договор, срок на договора, сфера на работа, професия, дали доходите са от чужбина или България и т.н., но както казах, спирам се само на по-важните моменти. Тъй като това донякъде е и деликатна тема, препоръчвам консултация с кредитен консултант, в която да бъдат изяснени тези детайли, за да се избере оптимална оферта за кредит. Целта е този бъдещ разход да не тежи сериозно на бюджета, така че препоръчителните нива на задлъжнялост спрямо реалните доходи на домакинството не бива да надхвърлят 35-40%.

… а ако остана без работа и не мога да си плащам кредита?

Това е сериозен въпрос, който много кредитоискатели задават. Не пожелавам на никого да изпада в такава ситуация, особено ако е с ипотечен кредит. Но, понякога, за жалост, и това се случва. В такъв момент моят съвет е веднага да се уведоми банката и след това вече да се търсят решения – преструктуриране на кредита, разсрочване, договаряне на гратисен период по главница, продажба на имота и т.н. В случай, че не може да се намери изход, а продажбата на имота не е желана, следват редица мерки от страна на банката. Ще спомена само такива стъпки като запор на сметки, опис на имущество, обявяване на имота за публична продан. Всичко това са мерки с или без участието на частен съдебен изпълнител. Уточнявам, че законът дава право на банките, дори при 1 просрочена месечна вноска, да направят кредита предсрочно изискуем и да приложат всички мерки, свързани с това. Разбира се, това рядко се случва, но е добре да се знае.

Остана още един въпрос, който Петър Илиев споделя, че му се налага да разясни, когато клиентите търсят кредит. Ето кой е той.

Каква е максималната възраст за ипотечен кредит?

Отговорът е кратък, защото банките общо-взето спазват сходен принцип. Според този принцип клиентът не трябва да бъде по-възрастен от 70 г при изтичане договорения срок на кредита. Това означава, че ако клиентът е на 45 г., максималният срок на кредита не може да е по-дълъг от 25 г.

Независимо от горния принцип, някои банки са определели по-висока граница и допускат към момента на погасяване на кредита, клиентът да е на възраст 75 г., а други по-ниска: до навършване на 65 г. От тази гл. т. може да се каже, че максималната възраст за ипотечен кредит е 65-75 г., в зависимост от банката. Среща се и различно третиране при наличие на двама кредитоискатели на различна възраст: в някои банки се съобразяват с възрастта на по-младия, а в други на по-стария.

Изброените теми продължават да са актуални сред клиентите търсещи ипотечен кредит. Те, обаче, далеч не обхващат всички въпроси, които допълнително възникват по кредитната сделка. Консултацията с кредитен консултант с богат опит ще даде нужните отговори и правилна насока.

Възползвайте се от тези услуги, защото опитът винаги има значение, а и е безплатно.