Милена Витанова, кредитен консултант в Кредитланд разяснява какво означава LTV, с какво самоучастие при ипотечен кредит трябва да разполага бъдещият кредитоискател и други важни моменти при кандидатстване за ипотечен кредит

Когато купуваме жилище с банков кредит, трябва да имаме предвид, че всяка цифра и термин в процеса имат значение и всяка стойност се отразява на възвръщаемостта на нашата инвестиция и капитал. Важно е предварително да бъдем подготвени, за да измерим адекватно цената на кредита.  

Един от термините, с който неминуемо ще се сблъскаме, е LTV. Абревиатурата произлиза от английското „loan-to-value“. Буквално преведено на български, това е „заем към стойност“, тоест съотношението на размерът на кредита към стойността на имота, служещ за обезпечение. Когато кандидатстваме за ипотечен кредит, LTV в офертите може да има значителна разлика и тя ще се дължи на индивидуалната риск политика на всяка банка, на вида ипотечен кредит и на други фактори, които ще разгледаме по-долу.

Минимално самоучастие при покупка на имот
 
Какво трябва да бъде минималното самоучастие при покупка на имот с кредит и можем ли да финансираме със заем 100% от покупната цена, това са едни от най-често задаваните въпроси, на които ние, кредитните консултанти, отговаряме.
 
Сега ще рагледаме как работи LTV и защо това съотношение е толкова важно за разбиране.

Какво означава LTV?
 
Той е финансов термин, използван от кредиторите, за да определят размера на заема спрямо стойността на обезпечението или актива, който се финансира. При ипотечните кредити LTV се изчислява като се раздели размерът на заема на стойността на имота. Обичайно след това полученият коефициент се изразява като процент, наричан още процент на финансиране. По-високото LTV означава по-висок риск за банката и по-трудно може да бъде получено одобрение за финансиране. И обратното, по-ниско LTV би помогнало за по-лесно одобрение за кредит и също, много важно, би допринесло за по-изгодни ценови условия по кредита.

Банките използват LTV като един от критериите за оценка на риска на заема. Ако кредитополучателят не успява да изплаща заема, кредиторът може да отнеме имота и да го продаде, за да покрие своите загуби. Затова банките искат да се уверят, че пазарната стойност на имота е по-голяма от размера на заема. Ниско LTV показва, че кредитоискателят влага повече собствени средства в имота, което от своя страна означава по-малък риск за банката и повече ангажираност на кредитополучателя да обслужва кредита редовно. Също така при потенциален спад на пазарните цени на имотите по-ниско LTV предполага и по-голяма вероятност при продажба на имота да се покрие целият дълг към банката.

Един пример, който по-ясно да онагледи съотношението LTV: ако имот струва 200 000 лева, а кредитоискателят кандидатства за заем в размер на 160 000 лева, LTV ще бъде 80% (160 000 лева ÷ 200 000 лева). Това означава, че банката финансира 80% от стойността на имота, а останалите 20% са самоучастието на купувача.

Как се прилага LTV при оценка на риска на един кредит?

Кредиторите използват LTV, за да определят максималния размер на заема, който са готови да предоставят в зависимост от стойността на имота. Максималният LTV варира в зависимост от локацията, предназначението, вида строителство на имота и целта на заема, както и в зависимост от конкретната риск политика на банката. Например, при ипотека за покупка на основно жилище максималният LTV е средно около 80-85% в България, докато при комерсиални имоти максималният LTV е значително по-ниско според критериите на конкретната банка. По-ниско е LTV и в случаите на отпускане на нецелеви ипотечен кредит (потребителски кредит с ипотека) или в случаите, когато кредитът се предоставя с „ограничена отговорност до размера на обезпечението“.

С какво самоучастие трябва да разполага бъдещият кредитоискател в случай, че му предстои да кандидатсва за ипотечен кредит?

Максималният процент на финансиране при различните банки варира в широк диапазон. В зависимост от спецификата на кредита, обикновено той е в границите между 50% до 95% максимум. Разликата до 100% (в случая от 5% до 50%) трябва да бъде осигурена от кандидата за кредит като самоучастие (или той трябва да предостави допълнителен имот за обезпечение).
 
Какво има отношение към процента на финансиране на банките?

Въпросът е от значение, защото както стана видно, по-малкото самоучастие означава по-голямо финансиране от банката. Това от своя страна означава по-голям кредит, по-висока месечна вноска или по-дълъг срок на изплащане. Ето защо осигуряването на по-голямо самоучастие при ипотечен кредит може да намали разходите по кредита. Колко максимум може да финансира банката зависи от вида кредит според дефинициите на БНБ, вида на имота – жилищен, бизнес и т.н.; населеното място, в което се намира обезпечението; конкретния профил на клиента, което включва разглеждане на доходи, кредитна задлъжнялост, възраст, кредитна история на кредитоискателя и др. Поради тези специфики, понякога осигуряването на по-голямо самоучастие е наложително, защото банката не може да предложи по-голямо финансиране за конкретния профил клиент.

Най-малко самоучастие при ипотечен кредит ще Ви е нужно, ако кандидатствате за целеви кредит за покупка на жилищен имот. Казано с други думи – кредит за покупка на основно жилище. Банките предпочитат жилищните имоти в по-големите градове на страната, където има голяма ликвидност на пазара, поради което ги финансират при по-висок LTV.

Как става оценката на стойността на имота?
 
Договорената продажна цена на имота не се счита за надежден показател за пазарната му стойност и банките разчитат на експертни оценки на имота за изичсляване на LTV показателя.

Банките прилагат различни методики за оценка на имотите и в справедливата пазарна стойност (СПС) с различна тежест влизат методът на пазарните аналози, методът на приходите и методът на разходите (вещна стойност). Повечето банки се доверяват на независими оценители, външни за институцията, но някои от банките имат и свои, вътрешни оценители.
За да научите какви са триковете за постигане на максимално финансиране се обърнете към нас за безплатна кредитна консултация. 

Като заключение можем да обобщим още веднъж, че по-ниското LTV би помогнало да се класираме за ипотечен кредит по-лесно и освен това може да ни осигури по-добър лихвен процент, т.е. по-голяма сума на спестявания под формата на самоучастие в покупната цена на имота би ни гарантирало по-добри ценови условия по кредита и съответно по-голям набор от конкурентни оферти на банките.

Възможно ли е 100% кредитно финансиране на покупка на имот и какви са вариантите за финансиране на покупка без самоучастие? На тези въпроси ще Ви бъде отговорено ако запазите час за безплатна кредитна консултация.