Ива Петкова, кредитен консултант в Кредитланд, разглежда един от най-често задаваните въпроси от клиенти, които теглят ипотечен кредит е колко време ще отнеме целият процес, тъй като този срок се вписва в предварителния договор и в случай, че не се спази, може да има неустойка за неизпълнение.

Етапите, през които минава покупката на имот чрез ипотечен кредит са:

1. Избор на имот.

2. Сключване на предварителен договор с продавача.

3.  Избор на банка –  от 1 до 5 работни дни, в зависимост от начините, по които клиентът е избрал да работи – описани са по-долу.

4. Пазарна оценка от лицензиран оценител, изготвена за конкретната банка – между 3 и 5 работни дни.

5. Входиране на искане за кредит и представяне на документи на купувач, продавач и имот.

Тук срокът зависи от самите участници в сделката - колко бързо ще се организират да заявят и получат  документите от съответните институции. Стандартно би могло да се случи в рамките на една до две седмици.

6. След входиране на всички необходими документи, следва правно становище от юристите на банката, което отнема от 3 до 5 работни дни, в зависимост от натовареността на юристите и обема документи, които следва да се разгледат. Възможно е в процеса на обследване правният отдел да поиска още документи, за които ще е нужно допълнително време.

7. Окончателно становище от банката – от 3 до 5 работни дни след положително правно становище, в зависимост от сложността на сделката.

8. Изготвяне и подписване на договор за ипотечен кредит – до 2 дни след окончателно одобрение.

9. Изповядване на сделката при нотариус – едновременно или до няколко дни след подписване на договор за кредит.

10. Усвояване на кредита по сметка на купувача и превод към сметката на продавача – до 4-5 работни дни след изповядване при нотариус.

Сумарно от избор на банка до окончателно одобрение на кредита би могло да отнеме в най-добрия случай около един месец.

Целият процес – от избор на банка до усвояване на кредита и превода му към купувача обикновено се случва за период от 6 до 8 седмици. И то ако се осигурят документите на имота, купвач и продавач максимално бързо.

Какво би могло да забави процеса:

Избор на банка.

• Някои клиенти много бързо избират да работят с банката, в която получават регулярните си доходи ( работна заплата, доходи от собствен бизнес, наеми )  с вътрешното убеждение, че тъй като отдавна са лоялни клиенти на тази банка, ще им дадат най-добрите условия.

Често, на практика не се получава така и на пазара на ипотечни кредити има по-добри оферти, не само като лихвен процент, но и като допълнителни такси и застраховки, съпътстващи един ипотечен кредит, които за голяма сума на кредита и за по-дълъг срок биха оскъпили значително.           

Друга разлика между офертите на различните банки е процентът финансиране – размер на кредита спрямо пазарна оценка. Някои банки финансират до 80% от пазарна оценка, други до 85% , а има такива, които допускат 90% и 95% от пазарна оценка при определени условия.

В случай, че клиентът по този бърз начин се е спрял на банка, без да се задълбочава в детайлите и се окаже, че нейните правила не позволяват висок процент финансиране, възможно е сумата на кредита да не стигне за доплащане към продавача и тогава клиентът да започне отначало процедурата с друга банка, но вече след като е изгубил време и средства за пазарна оценка.

• Има клиенти, които все пак се интересуват от конкурентни предложения и си правят собствено проучване, като посещават клонове на банки и си вземат оферта.

Тъй като в момента в България има 15-16 лицензирани банки, които предлагат ипотечни кредити, това занимание би отнело доста време, не само като физическо посещение, но и впоследствие за сравнението на различните оферти. Както споменахме, освен лихвения процент, кредитът има и допълнителни такси  (еднократни и периодични), застраховки, допълнителни продукти на банката, процент финансиране, начин на струкутриране на сделката.

• Трети начин на избор на банка – с кредитен консултант. Това значително би съкратило времето за подбор на най-подходяща оферта.

Кредитният консултант работи едновременно с всички банки, познава актуалните им правила, условия и промоционални оферти и след като се запознае с профила на клиента (неговите желания и възможности) , може да прецени в кои банки ще се получи одобрение при оптимални условия.

Изборът на най-добра оферта по този начин може да се случи в рамките на 2 до 5 работни дни, в зависимост колко оферти клиентът иска да сравни и какви изключения от общите правила на банките се търсят.

 Осигуряване на документите, необходими за одобрение на кредита.

• Обикновено продавачът заявява документите на имота да бъдат издадени, след като е подписан предварителен договор и е платено капаро, тъй като иска да е сигурен в намеренията на купувача и да не вади напразно документи.

Купувачът пък изчаква и не подписва предварителен договор преди да е готова и валидирана пазарната оценка на имота, за да е сигурен какъв размер на кредита може да получи и дали ще може да се разплати с продавача.

Така се получава, че продавачът подава искане за документи към съответните институции след пазарна оценка и процесът, вместо да се движи едновременно, се забавя с тези от 3 до 5 дни, през които се случват огледа и доклада на оценителя.

• Допълнително забавяне може да се получи, ако се установят несъответствия в документите и трябва да се изправят. Най-често срещани са разминаване между данните на имота по нотариален акт, схема от кадастъра и данъчна оценка. Тъй като информацията в тези три документа трябва да е една и съща за съответния имот, ако в един от тях има разлика, то трябва да се коригира и да се извади нов, което може да отнеме от две седмици до 1 месец.

Такива разминавания често се срещат, когато имотът е къща и има несъответствие в квадратурата на парцела, квадратурата на узаконените жилищни площи или статута им – жилищни или стопански постройки, узаконяване на допълнителни постройки – напр. гараж.

• Продавачът е в чужбина и действа чрез пълномощник в България. Заверката на пълномощно в чужбина и след това изпращането му до България понякога отнема много време.
• Преводи на документи, които са на чужд език при кредити с доходи от чужбина. Банките изискват лицензиран превод на документите, доказващи доходи и кредитна задлъжнялост в съответната държава.
• Наличие на задължения към държавата на продавача или купувача. В този случай или трябва да се платят, или да се погасят по давност, за да се извади удостоверение без задължения.

Съветваме клиентите да са търпеливи към изискванията на правния отдел на банките за повече документи, въпреки че това може да забави процеса по одобрение. Обичайно юристите на банките правят по-задълбочено обследване на имота, отколкото ако сделката минава само през нотариус. По този начин защитават интереса на клиента, че тази покупка няма да бъде атакувана в бъдеще.

В практиката си имам два случая, в които вече закупени имоти чрез собствени средства са били обект на оспорване.

В единия случай клиентът е закупил къща със собствени средства и потребителски кредит, без да минава през ипотечен кредит и съответно през одобрение на юрист на банка.

Впоследствие иска да заложи къщата като обезпечение по ипотечен кредит с цел да закрие потребителския кредит и да направи основен ремонт на къщата. Юристите на всички банки отказват да приемат тази къща като обезпечение тъй като при обследване историята на имота, се вижда , че има отказ от наследство, направен след като наследството вече е било прието и това го прави невалиден. Рискът е , че този „отказал се“ наследник или неговите наследници може в един момент да имат претенции,  че не са получили техния дял от продажбата на имота. 

В другия случай, клиент изтегли голям потребителски кредит с цел да изплати отново имот, който е придобил преди години чрез собствени средства. Оказва се, че имотът още към момента на продажбата е бил запориран от банка кредитор заради неплатен дълг на собственика/продавача. Години по-късно, банката кредитор го обявява на публична продан чрез съдебен изпълнител и собственикът или трябва да се откаже от този имот и да остави някой друг да го купи, или той самият да изплати сумата, която се търси от съдебния изпълнител, за покриване на дълга на предишния соственик. Той избра втория вариант.

И в двата случая, ако сделките бяха разгледани в правен отдел на банка, клиентите нямаше да придобият проблемни имоти, към които впоследствие да има претенции.

По тази причина, някои клиенти имат собствени средства да закупят имот, но предпочитат това да стане чрез ипотечен кредит, за да са сигурни, че сделката ще бъде  валидирана от юристи на банката.

Как може да се скъси срока по одобрение

Консултация с кредитен конуслтант и подбор на оферти от банки, преди да е избран имот. Така клиентът ще има яснота за хронологията и структурата на ипотечния кредит и ще се ориентира предварително коя банка дава най-добрите условия за него. Ще разбере дали  е определил реалистичен бюджет за имот и ако е нужно ще промени параметрите.

 В плюс е, ако се направи предварително одобрение на база доходи, в случай, че има притеснения дали ще стигат за търсения кредит.

Така, когато се появи конкретен имот, може по-бързо  и с по-голяма увереност да се пристъпи към покупка.

В обобщение – когато клиенти ни питат какъв срок за изповядване на сделката да заложат в предварителния договор, съветът е – до 30 дни след предоставяне на всички необходими документи от страна на продавача.