Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея.

Имоти с ипотека – едва ли понастоящем има човек, който да се интересува от покупка на жилище и да не е чувал за ипотека. Покупката на имот чрез ипотекирането му не е новост, а е обичайна практика, както добре знаем. Говорейки за покупка на жилище с кредит, общото разбиране е, че имотът ще бъде ипотекиран. Другото ясно нещо е, че ще има месечна вноска и тя ще бъде изплащана определен брой години. Като че ли понятието ипотека остава само като понятие и бива разглеждано само от позицията на купувача. В практиката, обаче, се оказва, че не е съвсем така. Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. В този случай покупката е от физическо лице, най-общо казано. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея. На първо място – ипотекиран ли е имотът? Когато отговорът е „Да“, да зададем следващия въпрос – какво следва за купувача. 

И така, харесали сте недвижим имот и искате да го закупите с ипотечен кредит, но продавачът Ви информира, че това е имот с ипотека.

Дали при това положение вашият кредитор ще Ви даде ипотечен кредит, за да го закупите? Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Трябва ли да се безпокоите?

Да започнем с отговорите на въпросите отзад-напред.

Трябва ли да се безпокоим при покупка на имоти с ипотека

Щом вече има ипотека от друг кредитор, то юристът, който той е ангажирал, е преценил имота за документално изряден. Това трябва да Ви даде сигнал, че вероятно и юристът на Вашия кредитор, ще намери имота за годен да обезпечи кредита. На Ваше място при такива обстоятелства бихме били дори по-спокойни, отколкото разтревожени.

Заличаване на съществуваща ипотека

Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Това е следващият детайл, на който трябва да се обърне внимание.

При закупуване на имот с ипотека, кредиторът на купувача ще изисква от продавача документ, който да удостовери, че кредиторът му надлежно ще заличи своята ипотека от имота, който се закупува след погасяването на дълга (или на част от дълга, ако са ипотекирани повече имоти). За да даде необходимата информация, документът трябва да съдържа минимум следните реквизити:

- Общ размер на дълга (включително главница, натрупани лихви, просрочени суми, такси и др.)
- Сметка, по която кредиторът желае да получи средствата за погасяване. 
- Ангажимент, че след получаване на средствата, ще предприеме действия по заличаване на учредената в негова полза ипотека. Този срок според чл. 60, ал. 6 от Закона за Кредитните Институции (ЗКИ) е не по-дълъг от 14 дни от искането на клиента и заплащане на дължимите такси.

Възможно е да се случи дългът на продавача да е по-голям от размера на искания от Вас (като купувач) кредит. Тогава Вашият кредитор ще поиска доказателство, че разликата е осигурена. Това може да се докаже, чрез наличност по Ваша сметка. Желателно е тази сметка да е в банката, която ще Ви кредитира.

Имайте предвид също така, че е възможно ипотеката на продавача и на купувача да се окажат в една и съща банка. Възможно е и кредиторът на продавача да е небанкова финансова институция; възможно е върху имота да има възбрана в следствие на необслужване на кредита на продавача; ипотеката да е по кредит на трето лице, което не е собственик, както и много други специфични особености, които няма да разглеждаме сега. Съветваме Ви, да потърсите помощта на консултант на Кредитланд още при зараждането на идеята за покупка на имот с ипотека.

Да се върнем на важния момент с уверяването, че кредиторът на продавача, ще си заличи ипотеката. За по-ясно, прилагаме няколко примера.

Пример 1: (най-често срещан): договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 80 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, Вие заплащате капаро (в масовият случай се изисква такова) по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата превеждате на продавача остатъка от собствените ви средства (26 000 лв.) и като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
3. След надлежното вписване на документите, кредиторът на купувача (Вие) превежда 80 000 лв. (колкото кредитора на продавача изисква за погасяване на кредита му и заличаване на ипотеката) от Вашия кредит по сметката на продавача.
4. След като продавачът докаже (чрез документи от служба по вписванията „имотен регистър“), че учредената от него ипотека е заличена, Вашият кредитор му превежда остатъка от кредита Ви в размер на 20 000 лв.

Пример 2: договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 124 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, заплащате капаро по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
3. След надлежното вписване на документите, Вашият кредитор Ви кани да осигурите 24 000 лв. (от личните Ви средства) по сметката си при него и заедно с кредитната сума (100 000 лв.) да преведе по сметката на продавача 124 000 лв.(съгласно документа от кредитора на продавача). Не е задължително цялата сумата да бъде преведена по заемната сметка на продавача. Можете да се уговорите с Вашия кредитор (ако е съгласен) дължимите от Вас 24 000 лв., да преведете от друга своя сметка в друга банка, след което да предоставите платежен документ.
4. Кредиторът на купувача (Вие), ще очаква във възможно най-кратък срок предоставяне на доказателствени документи, че кредиторът на продавача е заличил ипотеката си. Препоръчваме Ви проактивно да подсещате продавача за този му последен, но доста важен ангажимент.

Ще получа ли кредит за имот с ипотека?

След всички описани детайли се връщаме на основния въпрос.

Стига клиентският Ви профил да отговаря на изискванията на кредитора Ви, и според юрисконсулта му обезпечението да е юридически изрядно, защо не. Важно е да знаете и да сте подготвени. Ползването от самото начало на кредитен консултант на Кредитланд, ще Ви помогне значително да намалите риска от настъпване на неблагоприятни за Вас последствия.