Задачата на кредитния консултант е да помогне на купувачите да се ориентират в сложния свят на финансирането и да направи (не)възможното те да получат необходимия кредит за закупуване на мечтания дом при най-добрите условия на пазара. При това напълно безплатно за тях. А когато имотът е в строеж, наемането на квалифициран кредитен консултант, и то преди предприемане на покупката, е особено здравословна за процеса постъпка.

Компетентният кредитен консултант следи ежедневно тенденциите на пазара и спестява време и пари на купувачите, като:

• им предоставя максимално широка гама от възможности за заем;
• разяснява за разликите между ипотечните кредити с променлива и фиксирана лихва и съдейства при избора на вариант, който най-добре отговаря на техните нужди;
• договаря индивидуално най-добрите лихвени проценти и условия по ипотечните кредити от различни банки;
• ги съпровожда в процеса по снабдяването с всички необходими документи по кандидатстването за кредит – това сваля напрежението у купувачите и ускорява процедурата;
• способства за предварително одобрение за ипотечен кредит – това дава на купувачите по-добра представа за това колко могат да си позволят да похарчат за имот преди строителството и да ги направи по-конкурентни пред продавачите в битка за много търсен имот;
• с голяма точност ги подготвя за всички предстоящи разходи.

При покупка с ипотека на готов имот /въведен в експлоатация/ също може да възникнат усложнения, които внимателно да се съблюдават. Но покупката „на зелено“, финансирана и с кредит, по правило е по-комплексна, има своите специфики и се характеризира с още допълнителни фактори, които ако не бъдат отчетени навреме, може да я забавят или дори провалят. Това би коствало на купувачите много тормоз, загуба на време, а често довежда до понякога и значими финансови загуби, разбити планове и мечти.

В една такава сделка купувачите си имат работа директно с инвеститора на строежа /чрез или без брокер/ и банковия служител, който работи по кредита им. Също въвлечени в процеса биха били евентуално брокер на купувача /ако има; може да бъде и брокерът на инвеститора/; банката на инвеститора /когато продаваният имот е ипотекиран в нейна полза по отпуснат кредит за строителството или на друго основание/; юрист/адвокат за правната част; лице, което да се произнесе по строително-техническата страна на имота… Разбира се, впоследствие оценител дава своето становище за стойността на имота, а нотариус официализира окончателния договор за покупко-продажба и ипотеката. Всеки от тях обаче се ограничава до своята роля в процедурата, срещу каквато получава и своето възнаграждение. А планирането на финансовата част във връзка с възможностите за финансиране на сделката е от компетенцията единствено на добър кредитен консултант.

Плащането на покупка „на зелено“, в общия случай, се осъществява на траншове /стоп депозит, при подписване на предварителен договор, на етап „груб строеж“, на етап „акт образец 15“, след въвеждане в експлоатация или и други междинни/.

Какви ще бъдат тези траншове зависи от:

• схемата на плащане, заложена от продавача /инвеститорът, „строителят“/;
• финансовите възможности на купувача;
• възможността на банката да кредитира определения имот/проект.

В клаузите на поднесения на купувача бланков предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж /ако имотът не е достигнал етап „груб строеж“/ или право на собственост /след достигнат етап „груб строеж“/ „строителите“ обикновено предлагат конкретни схеми и срокове на плащане, за които е наивно да се смята, че изначално са толкова универсални, че да устройват и купувачите. „Строителите“ невинаги са и достатъчно гъвкави, че да ги променят. Затова без добър съветник до себе си, в стремежа си да резервират харесания имот, често емоционално, купувачите се съгласяват на доверие на предложението. За брокера по сделката /ако има такъв/, за който се предполага, че трябва да защитава интереса на купувача, е приоритет успешното парафиране на предварителния договор. На този детайл /схемата на плащане/ не обръща достатъчно внимание от неразбиране на важността му, некомпетентност, в името на двойната си комисиона /когато е брокер и на продавача/ и т.н. Дори да е добросъвестен и с висок професионализъм, посредникът по сделката пак не би прозрял всички предпоставки с известни и неизвестни, че да се реши правилно задачата. Затова е ключово купувачът да има до себе си опитен кредитен консултант още на етап договаряне на схемата на плащане. Само така в предварителния договор може да бъде заложена структура на сделката, която да бъде съобразена и да изпълнява условията на всички страни /фиг. 1/.

Фиг. 1 Пресичане на интересите на страните

Условията на продавача може да включват например изискване за по-висока минимална вноска при подписване на предварителен договор като процент от продажната цена – по-висока и от общоприетите 10% капаро/задатък и от стандартните 20% очаквано от банките самоучастие от купувача. Ако ще прехвърля собствеността на имота си преди въвеждане в експлоатация (на етап „акт 14“ или „акт 15“), продавачът пък ще се стреми да получи цялата сума още при вписването на сделката, без да се предвиждат допълнителни плащания на част от цената на по-късен етап. Инвеститорите целят определен чист приход от продажбата. Някои са склонни да се формира такава схема, че да се постигне една „оптимизирана“ цена по нея във функция от данъчното ѝ облагане, което да е изгодно и за двете страни.

Последното важи с пълна сила и като условие на купувача. Освен дължимото ДДС, сумата, посочена в нотариалния акт и постъпваща по банков път, определя и дължимите данъци, такси и разноските по евентуалната сделка. Разбира се, най-важното условие е това какво купувача може да си позволи – и като самоучастие, и като привличане на средства с кредит. Важни са и сроковете, в които ще се справи. Под условия на банката на купувача се има предвид на какъв етап, до каква стойност и на какво основание тя може да отпуска средства на кредитоискателя, за да финансира покупката. Важно е и да са изпълнени всички обстоятелства за заличаване на предходни ипотеки върху имота, ако има такива. Ако сумата, необходима за погасяването на подобни, е по-малка от отпускания сега кредит, разликата ще бъде усвоена чак след като банката се увери, че предходната ипотека е заличена и нейната нова е вече първа по ред.

Далеч не всички банки биха отпуснали средства за покупка на имот в строеж, когато това е и обезпечението по такъв един кредит /фиг. 2/. Кредитните консултанти познават практиките на всяка една банка.

Фиг. 2 Банките според финансирането на имоти в строеж

Има допълнителни фактори, които определят ограниченията за избор на финансираща институция:

Позволим процент на месечната вноска спрямо месечния доход на кредитоискателите /DTI – Debt-to-Income/:

• достатъчни доходи в семейството – доказани и доказуеми;
• източник на доходи в семейството – трудови възнаграждения, граждански договори, самоосигуряване, договори за управление, договори за наем, дивиденти, обезщетения…; доходи на съдлъжник; доходи от България и/или чужбина.

Позволим процент на финансиране спрямо пазарната стойност на имота /LTV – Loan-to-Value/:

• необходимо самоучастие на кредитоискателя;
• възможно финансиране на сделката на етапи в зависимост от пазарната стойност на ипотекирания имот към конкретния етап;
• възможност за отпускане на средства за ремонт и довършване;
• възможност за отпускане /явно или латентно/ на средства за рефинансиране на други текущи кредити.

Одобряване на строителя и проекта – някои банки разполагат със списъци с одобрени инвеститори, само чиито проекти в строеж може да финансират. Част от тях допълват списъка си в изрична нова процедура за конкретен случай. Когато имотът се строи от неопитен инвеститор или такъв с предходни проблемни проекти или например лоша кредитна история или значими данъчни задължения, банката би преценила да откаже да финансира неговата продукция.

Дори при най-внимателно изследване и предвиждане на всички аспекти навреме, може да се окаже, че не повече от 1-2 банки, а понякога и нито една, биха отпуснали средства за определена покупка. А сега си представете, че сте подписали предварителен договор при някакви си условия без помощта на професионалист в кредитирането и ви предстоят совалки между банковите институции в „гонене на Михаля“!

Ако ще финансирате със заем покупка на нов дом, една от най-значимите и радостни стъпки в живота ни, за да извлечете максималното от нея, първа задача е да привлечете до себе си доверен кредитен консултант. С такъв от Кредитланд ще получите 5-звездно обслужване!