Във втора част на материала ще се запознаете с етапите: сключване на предварителен договор, договор за кредит и нотариално прехвърляне и усвояване на кредита и предаване на владение.

Сашо Бетов е завършил Стопанско управление в УНСС, с последваща специализация по право. Има 20 години професионален опит в банковата сфера, управление на проекти, управление на финанси и бюджети, а от три години е управител на собствена компания за недвижими имоти НЮ МАП в Плевен. От 2019 година работи и като кредитен консултант в Кредитланд, където прилага богатия си опит и познания в сферата на ипотечното кредитиране.

Сключване на предварителен договор

След като е изготвена пазарната оценка и сме договорили всички параметри на покупко-продажбата трябва да се сключи предварителен договор. В него се уточнява освен цената, срока за плащане и завършване на сделката с нотариалното производство, начина на плащане, особено ако продавачите са повече лица, необходимите документи и срок за предоставянето им, отговорности на страните, неустойки и всички параметри на съответната сделка, които страните могат да изискат и договорят по между си. Предварителният договор е най-отговорната  стъпка за покупко-продажбата, която обвързва, както купувача така и продавача със сделката. Затова преди подписването му следва да сме се уверили в „правната чистота“ на имота, което ще свърши или брокера, защитаващ интереса на купувача или нает за целта адвокат. Добре е да се знае за тази цел, че в услугата на агенциите за недвижими имоти е включена и правна помощ по сделката за покупка, така, че не е необходимо да се плаща двойно.

Повечето банки изискват предварителен договор при одобрението на кредита, защото в него са описани параметрите на бъдещата сделка, която ще се финансира целево от банката.  Поради тази причина ако ще се ползва ипотечен кредит за покупката, задължително е в предварителния договор да се включат клаузи, че плащането ще се извърши чрез банков кредит, за което купувача ще се задължи да предостави на продавача удостоверяване преди нотариалното прехвърляне, че банката е одобрила кредит в съответен размер и средствата от него ще бъдат платени на продавача. Важно е също купувача да съобрази срока на сделката с възможностите на банката да одобри кредита в този срок, но след като продавача представи необходимите за целта документи за имота – кадастрални схеми, нотариални актове, удостоверения за данъчна оценка, за  липса на данъчни задължения, а при необходимост – удостоверения за наследници, смъртни актове, за въвеждане в експлоатация на сградата, други документи в зависимост от конкретния казус. Всички те е добре да бъдат описани в пълнота в самия предварителен договор, тъй като банката няма да разгледа искане за кредит при непълен набор от документи за имота. Ако върху имота има учредени вещни тежести /например по ипотека на продавача/ е задължително да се изиска писмо ангажимент от банката на продавача за точната сума, която се дължи, и сметка по която да се преведе, за да се вдигне ипотеката след заплащането ѝ. За подобни по-сложни казуси е задължително ползването на опитен кредитен консултант, който ще спести и време и средства на купувача.

Договор за кредит и нотариално прехвърляне

След като е подписан предварителния договор, всички документи свързани с желания имот, са предоставени на банката, тя ги е одобрила и има финално становище за одобрените параметри на кредита, налице е становище и от нотариуса е време е за подписване на самия договор за кредит с банката. 

Това може да се случи няколко дни или непосредствено преди нотариалната сделка. В договора за кредит се описват взаимоотношенията между банката и кредитоискателя-купувач. Има често случаи, в които те могат да са различни лица, например купувача е кредитополучател, но съпруг/а  задължително са страна в договорната ипотека, или пък има привлечен съдлъжник по кредита, който също следва да се подпише в договора за кредит и в нотариалния акт за ипотеката. 

В зависимост от това дали цялата сума на кредита е предоставена само и целево за покупка на имота или има и част, която е за ремонт напр., ипотеката може да бъде законна или съответно договорна. Ако сумата на кредита е единствено за покупка на имота и кредитополучателя е и единствен собственик ипотеката е законна, тя се учредява само с молба от страна на банката, тъй като това е уредено в закона и в договора за кредит. Договорната ипотека е във всички останали случаи /ако купувачите не са съпрузи, сумата на кредита надхвърля цената на сделката и др. единични случаи/, като тя е във формата на нотариален акт, който се подписва веднага след нотариалния акт за покупко-продажба. Има малка разлика в таксите за учредяване на едната и другата ипотеки. Но и двете ипотеки имат еднаква законна сила относно имота. 

ЗАЯВИ БЕЗПЛАТНА КОНСУЛТАЦИЯ!

Нотариалното прехвърляне е рутинна процедура, на която присъстват купувачите, продавачите и представител на банката кредитор, и се подписват нотариални актове. След като се разпишат нотариалните актове, същите се вписват в Имотния регистър на Агенция по вписванията. Банката кредитор изплаща договорената сума на продавача едва, когато имотът се впише в Агенция по вписванията и ипотеката на банката е първа по ред (освен ако не е уговорено друго, напр. трябва да се заличи ипотека на банката на продавача). При нотариалното прехвърляне се дължат нотариални такси за двете сделки /покупка и ипотека/, такси на Агенцията по вписванията за двете сделки и местен данък за възмездно придобиване на имот, който в различните общини е различен, но максимум 3%. Обикновено тези разходи са за сметка на купувача, освен ако в предварителния договор не е уговорено друго. Поради това купувача е задължително да се поинтересува или от нотариуса или от своя консултант предварително за размера на тези разходи.

Влизането във владение на имота обаче не става задължително в същия ден. В практиката владението на имота се предава, тогава когато е изплатена цялата сума, в т.ч. и тази от кредита (разбира се ако не е договорено друго). Възможно е този срок дори да е отложен във времето, ако е необходимо напр. продавача да се изнесе от жилище в определен срок.

Усвояване на кредит и предаване на владение

След като сделката се впише в Агенция по вписванията и се представи в банката удостоверение за вещни тежести, заедно с нотариалните актове, се разписва погасителния план по кредита и може да се усвои кредита, съответно да се нареди дължимата сума към продавача. Едва след това се предава владението върху имота. Важно условия за усвояването на кредита е да са влезли в сила застраховката на имота в полза на банката, както и застраховка Живот на кредитополучателя, ако такава е договорена в условията по договора за кредит.

Ако освен за покупка на имота в кредита е разчетена и друга част /напр. за ремонт/ след усвояването на кредита купувача ще може да разполага и с нея. Често остатъчната сума за ремонт се усвоява на два транша, като преди втория обикновено се изисква оглед на имота или нова оценка за да се увери банката-кредитор, че средствата са вложени в ремонтни дейности.

Когато сумата за покупко-продажбата е изцяло изплатена на продавача той е задължен да  предаде владението върху имота. Владението се предава чрез подписване на приемо-предавателен протокол между страните, като в този протокол се описва състоянието на имота, обзавеждане (ако има такова), платени сметки за консумативните разходи и партидите за ток, вода и т.н. 

След като сте вече собственик на имота имате задължение да подадете заявления за прехвърляне на партидите за комунални услуги – ел.енергия, вода, ТЕЦ, газ и др. в офисите на съответните доставчици. Ако жилището, което сте закупили ще е ваше основно жилище подайте в двумесечен срок имотна декларация по образец в общинската служба, за да си намалите размера на Данък сгради.

Ценни съвети:

• Ако ползвате услугите на Агенция за недвижими имоти още в началото на процеса проучете и изберете такава, която ще защитава вашия интерес в сделката. 
• За да се чувствате спокойни и сигурни за одобрението на ипотечния кредит ползвайте услугите на опитен кредитен консултант. Към момента техните услуги са безплатни за клиента, ще ви спестят време и ще предложат най-изгодното решение за кредита след обстоен анализ на възможностите. 
• Избирайте информирано!

ПРОЧЕТЕТЕ ОЩЕ>>> Как протича сделка за покупка на имот с ипотечен кредит - Част 1