7 въпроса на които е добре да знаем отговорите, когато обмисляме, покупката на жилище чрез финансиране с кредит.

Кога да очакваме покачване на лихвите по жилищните заеми?

Лихвите по  жилищните кредити достигнаха историческо дъно на нива от под 3% за жилищните кредити и под 5% за потребителските. За клиенти с високи доходи и добър кредитен рейтинг лихвените нива варират от 2,8% - 2,9% лихва. В цената на кредита, обаче се включват и други разнообразни такси и застраховки по кредита калкулирани в Годишния процент на разходите.  Прогнозите показват, че от началото на 2019 г. ще започне растежа на лихвените нива в Европа.  Очакванията са покачването да става плавно и вероятно ще бъде в рамките на до 1%. Това коментира Петър Илиев, оперативен директор на Кредитланд.

Важно е когато избирате кредитен продукт с плаващ лихвен процент, да се предвиди един буфер от покачване на вноската с 50 до 100 лв. Увеличението е обусловено от размера на кредита, колкото е по-голям, толкова по-голямо би било покачването на вноската. Едно примерно изчисление: при ипотечен кредит от 100 000 лв за 15 години срок на погасяване с вноска от 700-800 лв., корекцията би била около 50 лв нагоре.

Какво означава това за пазара на имоти?

Достъпността на кредита винаги е имала отношение към цените на недвижими имоти и когато кредита поскъпне, неминуемо е това да даде отражение на търсенето и от там и на цените на недвижимите имоти. Ако имаме изместване на търсенето от гледна точка на по-скъп и недостъпен кредит, нормално е да има корекция в цените на имотите или по-скоро ограничаване на растежа им.

 

Тази година, не се очакват резки движения на лихвите, нито нагоре, нито надолу. Конкуренцията между банките е доста силна. Те не биха предприели действия за влошаване на  условията по заемите, ако не искат да поемат риска да изгубят пазарен дял. В момента е доста лесно да си рефинансираш кредита си в друга банка; няма такси за предсрочно погасяване след първата година. Това е един от най-конкурентните пазари в България.

Как е най-добре да подберем кредитен продукт?

Изборът на подходящия кредитен продукт е добре да бъде направен от хора, които са добре запознати с финансовата и банкова терминология, процедури и изисквания. Кредитният посредник си е отделна професия и изисква страшно много знания и умения, за да познаваш в детайли изискванията на 10-15 банки с които работиш, критериите за одобрения, съотношенията дълг-доход, процентите на финансиране, поносимостта на банките към сиви или полусиви доходи, критериите им за приемане на обезпечение, вида строителство и др. Детайлите са ужасно много, изискванията за структуриране на сделката, какво самоучастието трябва да имаш, обичайните срокове и подводните камъни в договорите за кредит и т.н.

Как да се подбере най-добрата банка?

Не може да кажеш, коя е най-добрата банка просто така. Трябва да знаеш профила на кредитоискателя, за да можеш да кажеш какви са най-изгодните оферти за него, какви са неговите изисквания; иска ли да играе на по-сигурно, като търси кредит с по-дълъг срок на фиксирана лихва, макар че тези кредити са по-скъпи. Важни са и малките детайли, или „изписаното с дребен шрифт“. Действително само 0,5 пунката в ГПР на един нормален по размер кредит, може да доведе до над 10 000 лв повече в общо погасената сума при един дългосрочен кредит. Като тук е важно да се спомене, че ползата от услугите на кредитен консултант гарантира до известна степен сигурността за затварянето на сделката. Професионалният, необвързан, независим кредитен посредник работи с много банки, познава критериите им за одобрение, прави предварително одобрение на база доходи, което има няколко тънки моменти. Когато е необходимо, инициира процедура по кандидатстване в няколко банки, за да има сигурност. Има срокове, които текат има и предварителни договори. Имаме капаро, което се рискува по някакъв начин, ако не излезе одобрението, или се одобри по-малка от исканата сума. Т.е. тук трябва да максимизираме шансовете за получаване на кредита, който се очаква; един път имаме възможността прозрачно и безпристрастно да бъдат сравнени условията така, че клиентът да избере най-доброто за него и втори път се гарантира определената доза сигурност за приключване на сделката и се минимизира риска да се изгуби платеното капаро.

 

Първата стъпка при избора на кредит е да се определи какви са основните критерии, при които ще се направи. Важно е клиентът да определи консервативно вноската по кредита, която няма да доведе до дисбаланс на семейния бюджет. Да се знае с какво самоучастие може да участва в сделката. Банките въпреки ниските лихвени нива си подбират внимателно клиентите, защото кризата ги научи, че имот кредит не връща. Те допускат за жилищни кредити вноската да бъде до около 60% от нетния доказуем доход, а при потребителските до около 50%. Вноската трябва да бъде много внимателно обмислена от страна на семейството, като за т.нар. здравословна вноска можем да определим в диапазона между 20-40% от нетния месечен доход.

Какво дава на клиентите предварителното одобрение от банка?

Предварителното одобрение на база доходи, носи на клиента яснота относно неговите възможности и го насочва в какъв ценови диапазон трябва да се ориентира при избора на имот. Повечето банки на пазара го предлагат, като опция. Правилният модел на изготвяне е всичко което се обследва на клиента да се вземе под внимание и да се направят проверки на доходите, на кредитната история, осигуровките, свързани лица и други регистри и банката да каже: „ние може да ти отпуснем толкова средства“, и ти да си търсиш имот който да ти е по джоба. Това не е обвързващо; кредитът може да бъде отказан от банката поради една или друга причина – например поради проблем с документацията на избрания имот или поради недостатъчна пазарна оценка на имота. Банките издават сертификати за предварително одобрение и могат да ти предложат запазване на ценовите условия, например запазване на промоционални условия до 3 месеца. Предварителното одобрение може да послужи и пред недоверчиви продавачи, когато попаднете на мечтаното от Вас жилище.

Ако и на Вас Ви предстои подобна сериозна стъпка, не се двоумете, и пуснете още днес заявка за безплатна консултация с кредитните експерти на Кредитланд.