Коментар на Венелин Маринов, Кредитен консултант в Кредитланд за вестник "Капитал"

Рекордно ниските лихви по ипотечните кредити и очакванията за покачването им в бъдеще повишиха интереса към рефинансиране на стари задължения. Благоприятен фактор в момента е и силната конкуренцията между банките, за които ипотечното финансиране е начин да си осигурят нови клиенти и бъдеща доходност. Друг мотив е отпадането на такси в договори, сключени преди приемането и влизането в сила на Закона за потребителския кредит през 2014 г. Той отмени такси като тази за управление, която е съществен разход - обикновено 0.5% от главницата на кредита годишно. Премахната беше и за предсрочно погасяване.

При предоговаряне клиентът остава при сегашната си банка, променят се само условията по заема - най-вече лихва и такси. При рефинансиране се получава кредит от нова банка, с който се погасява предсрочно задължението в досегашната.

За да е успешна една от двете операции, клиентът трябва да поеме инициативата и да използва тънкости, които да му гарантират по-изгодна сделка. За тази цел разговаряхме с Тихомир Тошев, управител на "Кредит център", Венелин Маринов, кредитен консултант в "Кредитланд", както и с представители на банковия сектор. Своя опит сподели и клиент на банка, извървял два пъти този път. Важно е да се знае, че процесът започва по инициатива на клиента.

Откъде да започна

Първата стъпка е да се провери какви условия предлагат други банки. Тук разумният подход предполага да се вземе индивидуална оферта от конкурентна банка - най-вече от по-агресивните на пазара в ипотечното кредитиране. Някои от експертите съветват да са поне две или три оферти. Допуска се, че за обслужващата банка ще бъде по-мотивиращо, ако офертите са индивидуално изготвени, а не стандартните, предлагани на интернет страницата.

Посещение в обслужващата банка - експертите я наричат "собствената" или "текуща". Съветът е да се отиде в нейния клон или офис, където е отпуснат кредитът, защото там са пряко заинтересовани да задържат експозицията и клиента и биха положили усилия да се доближат максимално до неговите искания. Все пак решението се взима на ниво централа, но служителите в съответния клон също са мотивирани да запазят клиента.

Следва подаване на молба свободен текст. Именно към нея се прилагат конкурентните оферти, които са аргумент защо трябва да има предоговаряне. В молбата клиентът трябва да акцентира върху това, че е редовен и лоялен към банката, да посочи от колко години е такъв и какви други продукти ползва в тази банка - всички допълнителни услуги и продукти към самия кредит, както и кредитни карти, потребителски заем, дебитна карта и пр., наличие на друг бизнес, ако има. Това е важно, тъй като банката евентуално би изгубила не само един ипотечен заем, но и другите кредити. След подаване на молбата за предоговаряне в рамките на около седмица-две идва и отговорът. Ако не е удовлетворителен за клиента, започват преговорите.

"Да си подготвим домашното"

Добре е да се види какви са възможностите за предоговаряне с текущата банка, преди категорично да се премине на вариант с рефинансиране от нова. В този случай трябва да се има предвид, че обичайно банките не са склонни да дават по-ниски лихви на стари клиенти от тези за нови. Ако предоговаряте, сте стар клиент за вашата банка. При рефинансиране сте нов клиент за конкурентната банка. Практиката е сегашната банка да предложи лихва на междинно ниво.
Банките не излизат с най-добрата оферта при искане за предоговаряне на заем, защото са наясно, че клиентът има разходи при рефинансиране, а процедурата по набавянето на новата документация за имота и около учредяване на нова ипотека е дълга.

Индивидуалната оферта от конкурентната банка е добре да е поне с около 1 процентен пункт по-ниска лихва (ако клиентът плаща 4.8% например, да се вземе оферта за поне 3.8-3.5% лихва). Икономически смисъл от рефинансиране има именно при поне 1 пр.п. по-ниска лихва, тъй като в противен случай таксите - не само към банката, но и нотариалните и държавните, които се плащат около ваденето на документи по имота и регистрирането на ипотеката, "изяждат" намалението.
Освен намаление на лихвата е добре клиентът да иска от сегашната си банка и премахване на таксата за предоговаряне, а в конкурентната оферта да е освободен от такси при рефинансирането като тази за усвояване. Това е възможно за постигане, тъй като банките в момента се опитват да покриват входните разходи на клиента, включително и нотариалните.
Практиката показва, че собствената банка ще предложи същата лихва, която присъства в офертата на конкурентната банка, но със сигурност ще поиска такса предоговаряне на кредита. Тя най-често варира в диапазона 350 - 700 лв. В случая "предимството", което собствената банка използва, е фактът, че отивайки при друга банка, клиентът ще трябва да плати нотариални такси към държавата, които струват повече от нейната такса за предоговаряне.

Сравнявайте абсолютно идентични оферти. Това означава да се има предвид включена ли е в цената на кредита застраховката "Живот", или е отделна, както и застраховка "Имущество" с покрития, които са необходими за имота.

Застраховка "Живот" клиентът може да сключи където пожелае. Не е задължително да минава през банката. Доводът на експертите в случая е, че банките успяват да договорят изгодни условия със съответния застраховател, чиито полици предлагат. Ако клиентът може да намери по-изгодна за него полица от застраховател, различен от този на банката, тя трябва да приеме такава застраховка в полза на кредита. Има случаи, в които премията може да се намали с до 40%.
Добре е и ако случайно ипотечният кредит досега е бил във валута, различна от тази, в която са доходите, да се предоговори кредитът, за да се преодолее този недостатък. Отдавна няма разлика в лихвите при заеми в левове и в евро.

Офертите за рефинансиране обичайно са с по-добри условия от тези за предоговаряне, тъй като при новата банка идва доказано лоялен клиент с добра кредитна история. Цялата процедура продължава около месец заедно с ваденето на документи от държавните институции.

Скрит коз

Силен ход в преговорите с текущата банка е да й поискате "Писмо за ангажимент". По принцип то се издава, когато се стигне до заличаване на ипотеката. С този ход вие казвате на сегашната ви банка, че вече сте задвижили процедурата по рефинансиране с другата банка. Това би могло да я накара много бързо да преосмисли възможностите си за гъвкавост и да стане по-отзивчива.

Разходи, които не са за подценяване

Приблизителни изчисления какви нотариални разходи ще имате за новата ипотека, които са съществени при рефинансиране, може да се направят онлайн на http://www.calculator.bg/1/imoti_notarialni_taksi.html

Пример:
При 50 000 лв. среден размер на цена на имота, разходите за ипотеката са: 626.60 лв. с ДДС.

След като се въведе цената, калкулаторът показва в случая:
50 лв. такса вписване;
480.50 лв. нотариална такса,
96.10 лв. ДДС нотариални такси

10 лв., 0.1% минимум е таксата за вписване

Добре е да се има предвид и, че в повечето случаи към нотариалните актове се налага да се правят допълнителни заверки (преписи), за които цената е за първа страница - 3 лв., а всяка следваща - 2 лв. Обичайната практика е за 4-6 екземпляра.

Отделно за ваденето на необходимите документи за окончателно одобрение на кредита се събират разходи за около 100 лв., а именно удостоверения за семейно положение, за платени данъци, актуална данъчна оценка на имота, кадастрални схеми на имота, удостоверение за тежести за имота и пр. според случая.

Важно:
Кредитът трябва да е редовен и клиентът да има добра кредитна история.
Клиентът да не е в затруднено финансово положение. В този случай няма да имаш шанс за предоговаряне на заема с текущата банка или за рефинансиране от друга банка. В такава ситуация се преминава към преструктуриране на кредита.
Рядко, но е възможно банката да бъде благосклонна при влошено социални положение – за много добри, редовни клиенти.
След подаване на молбата за предоговаряне в рамките на около седмица-две идва и отговорът. Ако не е удовлетворителен за клиента, започват преговорите.

Източник: www.capital.bg