Когато се заговори за инвестиция първите неща, за които се сещаме са акции, облигации, дялове и други финансови инструменти. Може да инвестираме също в нов или развиващ се бизнес, в образование, технологии, иновации. Дори покупката на скъпоценности и произведения на изкуството се приема за инвестиция. Тук говорим обаче не за значението на самата дума, а за общоприетата употреба на понятието в ежедневието ни. И в този смисъл, когато заговорим за покупка на имот (най-често жилище за живеене) има известна разлика в отношението на хората към тази сделка. Тази разлика произтича именно от емоцията, която влагаме, когато говорим за нея. Какво е за българина покупката на имот – доколко е инвестиция и доколко е чисто емоционална постъпка?

За последните 20 години често виждаме как емоциите вземат предимство пред прагматизма и чисто финансовата ефективност при вземане на решение. Стремежът към сигурност се е превърнал за българина в стремеж към притежание на имущество. Покупката на имот често се прави, за да се декларира определен жизнен статус (а може би трябва да е обратното) или заради родителски ангажимент към децата (типично българска черта). Често обаче такива хора нямат създадени навици да спестяват и да управляват личните си финанси. Често плащат неимоверно висока цена за придобивката (обикновено с кредит), а в последствие се учат от горчивия си житейски опит. Защото един имот е по-скоро „Пасив”, отколкото „Актив” (според теорията на Кийосаки).

За да се разграничим от емоцията си, трябва да погледнем на въпроса като инвеститори. А за да е успешна една инвестиция, тя трябва да носи печалба.
Ако се припознаете като инвеститор в една от изброените по-долу три категории, може би ще получите насоки за размисъл и анализ на Вашата конкретна идея:

1. Имате жилище, в което живеете, но разполагате и с паричен ресурс, който да инвестирате – в имот или друго?

Ако инвестирате в имот, печалбата, която може да очаквате е от значително повишение на цената му в дългосрочен план (над 10 години).

Да разгледаме за пример покупката на жилище за 100 000лв в гр.Варна:

Освен цената ще трябва да вложите още около 7 000лв еднократно за нотариални такси, данък и брокерска комисиона. Текущо всяка година ще имате минимум 700лв за данъци, застраховка и поддръжка. След 10 години този имот ще ви струва вече 114 000лв, а след 20 години - 121 000лв. Нека заложим очаквана доходност от 3% годишно (като нискорискова дългосрочна инвестиция). Следователно, за да сте успешни при тези очаквания трябва да можете да продадете имота за 140 000лв след 10 години (или 170 000лв след 20 години).

Такава инвестиция предполага да сте осигурили всички свои основни потребности към настоящия момент, да имате добро управление на личните си финанси, включващо осигуряване при рискове и бъдещи събития.

Доходността от отдаване под наем на този имот е спорен момент, но би могло да бъде допълнителен стимул (не основен) за взимане на такова решение.
Алтернативи на тази инвестиция могат да бъдат – банков дългосрочен депозит, инвестиционен фонд или директни инвестиции, бизнес начинание.

2. Нямате собствено жилище, но разполагате със средствата за покупката му – сделка или наем?

Да разгледаме отново примера с жилището за 100 000лв в гр.Варна.

Знам, че повечето хора биха възкликнали „Това е мечтата ми, нали за това спестих тези пари, няма какво да му мисля!” Напомням, че тук се уговорихме да анализираме като инвеститори без емоция. Имате две възможности:

А) покупката вече анализирахме в точка 1. – влагате 107 000лв и още по 700лв минимум всяка година (средно 60лв на месец). Тук не целите доходност от бъдеща продажба, но е напълно вероятно след 10-20 години да се наложи да смените жилището си. До тогава разполагате с целия си месечен доход минус 60лв. При желание или затруднение може да продадете, да заложите, или да отдадете под наем. Имате сигурността на собственото жилище, но сте по-трудно реактивни при резки промени в средата.

Б) плащате месечен наем 300лв, за да живеете в такова жилище и влагате личните си средства при доходност 3%, от която получавате средно месечен доход от 270лв. Разполагате с целия си доход минус 30лв. При необходимост може да изтеглите част от средствата, да ги заложите за кредит или да ги инвестирате изгодно. Основното предимство тук е свободата да променяте мястото и размера на жилището си според промените в личния и семеен статус, особено ако сте динамичен млад човек.

 3. Имате част от средствата – купувате с кредит или живеете под наем и спестявате.

Пример: жилище за 100 000лв в гр.Варна, спестени 38 000лв, 20 год. кредит за 70 000лв и месечен доход от 1 000лв.

А) Купувате жилището с кредит от 70 000лв за 20 години при ГПР 6% и месечна вноска 500лв. За 20 години ще върнете на банката 120 000лв. Влагате и спестяванията си - 30 000лв за сделката и 8 000лв за нотариални, банкови и брокерски такси и комисиони. За 20 години ще платите и поне 14 000лв за данъци, застраховка и поддръжка. В крайна сметка ще разполагате с имот, в който сте вложили 172 000лв за 20 години. През това време е трябвало да разполагате с 500лв месечен бюджет и неотменим ангажимент към банката. Ако изпаднете в затруднение, предвидените за изплащане на ипотеката разходи могат значително да нараснат или да ви се наложи да продадете имота си под неговата реална стойност.

Б) При наем от 300лв месечно за 20 години ще платите 72 000лв. Вложените лични средства от 38 000лв при 3% доходност след 20 години ще станат поне 61 000лв. Спестявайки по 200лв месечно ще натрупате още около 49 000лв с лихвите. Така след 20 години ще разполагате с капитал 110 000лв. През това време бюджета Ви е бил също 500лв, но сте имали свободата да взимате краткосрочни решения спрямо моментната Ви ситуация, без да зависите от финансова институция и подписани при други обстоятелства договори.

В крайна сметка може да се окаже, че след 20 години цените на имотите са скочили двойно или тройно и Вие сте направили добра инвестиция, макар и с кредит, но е заблуда да смятате, че може да прогнозирате развитието на пазара и живота си в такива срокове. Все пак трябва да предвидите възможните рискове и да си поставите приоритети, които да следвате.

„Домът е там, където е сърцето”, но нека използваме и разума си, за да изградим едно наистина спокойно и щастливо настояще.

Автор: Борислава Димова
Финансов консултант
Кредитланд