Има ли интерес към покупка на жилища по просрочени ипотеки у нас?

Все повече хора не успяват да изпълнят условията на кредиторите и жилищата им отиват на публичен търг. Какви са особеностите на този пазар и имат ли основание твърденията, че хората се преориентират към покупка на ипотекирани имоти поради по-изгодната им цена, коментират г-н Деян Василев, анализатор при финансов сайт www.moitepari.bg  и г-н Каталин Попов, частен съдебен изпълнител в сутрешният блок „Преди всички” по радио Хоризонт с водеща Таня Величкова.

Събеседването се излъчи на 23 март 2009 г. на честотите на радио Хоризонт.

Ето какво споделиха двамата експерти:

Водещ на сутрешният блок „Преди всички” по Хоризонт, г-жа Таня Величкова:

Вече почти постоянно чуваме информации за увеличено предлагане на пазара на недвижими имоти, за свито до минимум потребление и за какви ли не отстъпки и бонуси, продиктувани от финансовата криза. Вследствие на сегашните условия е и една друга по-малко коментирана тенденция – пазара на ипотекирани имоти.

Все повече хора не успяват да изпълнят условията на кредиторите и жилищата им отиват на публичен търг. Какви са особеностите на този пазар за това ще говорим в следващите минути с две експертни мнения.

Част 1: Експертно мнение на г-н Деян Василев, анализатор от финансов сайт www.moitepari.bg



Таня Величкова: Най-напред казвам добро утро на г-н Деян Василев, анализатор от финансов сайт www.moitepari.bg.
Деян Василев: Добро утро!
Таня Величкова: До колко г-н Василев наистина може да се говори за създаден вече пазар на ипотекирани имоти т.е. не за отделни случаи, а наистина за пазарно предлагане на този вид имоти?
Деян Василев: Въпросът Ви е много точен, тъй като според мен все още не може да се говори за пазар. За да има пазар на дадена стока, трябва да има така наречените да речем тържища, свободно течаща информация, за да може цената да търси най-доброто пазарно ниво. При този пазар на ипотекирани имоти от едната страна имаме човек, чийто имот е взет и чийто кредит е просрочен, а от другата-  човек, който търси да закупи изгодно. За съжаление пазара за ипотекирани имоти има следните характеристики - като цяло се изпълнява публична продан след просрочие и след минаване на около 6 месеца необслужване на кредита. Като цяло в България в тази насока законодателството сравнително защитава даващият кредит, тъй като в други европейски държави имам информация може да отнеме и две години реализацията на такъв имот, докато в България е около 6 месеца, т.е. процедурата от тази гледна точка - започването на публичната продан, е сравнително стройна. Там се получава следното нещо. Обявленията, които се пускат когато даден имот се даде на частен съдебен изпълнител или на съдия изпълнител се публикуват не толкова масово, а са в едни районни съдилища. Обявленията на публичен достъп, малко на мен ми приличат на стената на плача, ако се сещате как кандидат студентите си виждат резултатите на хартия на една стена. В 21 век, векът на електронната информация, когато дори детето си можеш да запишеш онлайн и само така можеш на детска градина, все още за да получиш информация за такива скъпо струващи ипотекирани имоти трябва да отидеш до районните съдилища, където влизаш само за кратко. Второ, информацията е непълна, примерно порталите за имоти в интернет, може би така съм малко пристрастен към интернет, но в наше време всички агенции за недвижими имоти, всички хора, които търсят имот, го търсят предварително в интернет където има снимки. От друга страна съдия изпълнителите в голямата си част по наше неформално проучване, което направихме в МОИТЕ ПАРИ, просто като им звъннеш за повече информация, казват „ние не сме агенция за недвижими имоти, елате на място”. Това прави пазара не толкова ликвиден от към информация.
Таня Величкова: А каква е причината да има оскъдица на информация? Има ли някакви законови пречки тази информация да се изнася пред широката публика?
Деян Василев: По-скоро причините са организационни. Информацията е обществена или поне би трябвало да бъде такава. Съществуват обаче слухове и спекулации за договорки между съдия изпълнители и дадени купувачи, които се уговарят да не се разпространява информацията. Това са наистина скухове, но самият факт, че съществуват  показва, че може би има на моменти недобросъвестни практики. Много хора, с които сме говорили, като цяло се притесняват ако имота им попадне в съдия изпълнител, че той ще бъде продаден на неоптимална цена. Ако ми позволите бих искал да кажа две неща, които правят този пазар различен. Тъй като има определен правен режим на продажба на такъв вид имоти, не е така лесно да отидеш и да си платиш, да сключите предварителен договор и имота да стане твоя собственост. Съдия изпълнителите се намират в процедура, според която обявлението на имота е валидно в рамките на един месец, купувачите трябва да подадат своите оферти и след това се открива публичното наддаване. Част от тези имоти са обвързани с по-сложни правни изисквания. Всичко това прави този пазар не толкова масов . Другият важен момент е изискването купувачът, спечелил търга (ако има наддаване, което е добре за продавача, тъй като цената се вдига) в рамките на една седмица след това да плати цялата цена. Нещо, което прави този пазар по-неликвиден от гледна точка на това, че хора, които искат да купят ново жилище на кредит не могат да участват. Това като цяло прави цените на този пазар, от икономическа гледна точка по-ниски.
Таня Величкова: Може да се тегли кредит срещу друга ипотека и пак да се плати цялата сума, така че в някакъв смисъл  това не би могло да е особена пречка.
Деян Василев: По принцип да, но в рамките на една седмица да се усвои кредит е не реално, дори да има човек друг имот, което пак намалява броя на купувачите, процесът по отпускане на кредит отнема два-три месеца. Следва да отчетем и факта, че в момента банките дори по-бавно кредитират. Ако не платиш за една седмица ти изтича срока, не губиш капаро, но си губиш правото и просто следващият подред в списъка с най-близка до предложената от теб цена получава правото ти. В този ред на мисли, може би ще е добре да се дава повече време на спечелилите търга да наберат необходимите средства. Все пак основната цел е хората, които наистина са просрочили и са платили да речем 100 000 лева за дадено жилище или 100 000 лева заем имат да не получат само 50 000 лева и да са на страхотна загуба. Мисля, че в това отношение компетентните органи могат да помислят в посока на по-добър маркетинг на тези имоти чрез някаква информационна система, чрез някакво задължаване да се публикува повече иформация, да се дава онлайн и чрез разсрочване малко на плащането, за да могат хора с кредити да участват в подобни търгове. Наистина в българина културата за участване в търг, публични наддавания според мен не е все още добре развита.
Таня Величкова: Да, така е, за това разбира се си има обективни причини. Моля Ви, да разясните г-н Василев, могат ли и доколко брокерите на недвижими имоти да се намесват в този пазар на ипотекирани имоти?
Деян Василев: Като цяло предполагам един компетентен съдия изпълнител би имал нужда от максимално много брокери, които разбират процеса на тази публична продан и тънкостите. Както Ви казах има една тръжна документация, която трябва да се попълни, да се закупи т.е. тази услуга за брокерите може би е по-скъпа от гледна точка на отделено време и ресурси, наличие на някаква правна компетентност. Но пък ако има бизнес ниша още повече, че в момента някои брокери за недвижими имоти изпитват глад за клиенти и въведоха нула % комисионни, предполагам, че с повече находчивост брокерите биха влезли в този пазар. Разбира се оказваната от тях правна помощ на клиентите ще е срещу някакви такси, но това ще раздвижи търсенето и купуването на изгодни имоти.

Част 2: Експертно мнение на г-н Каталин Попов, частен съдебен изпълнител



Таня Величкова: Добро утро в „Преди всички” на Каталин Попов, частен съдебен изпълнител. Чуваме се надявам се г-н Попов?
Каталин Попов: Да, Добро утро на Вас и на всички слушатели.
Таня Величкова: Дано сте успели да проследите разговора с Деян Василев дотук, за да може да продължим направо нататък с въпроса „Защо е толкова оскъдна и разпиляна информацията за ипотекирани имоти и трудно намираема най-вече?”
Каталин Попов: Значи, с приемането на новият Гражданско процесуален кодекс (ГПК), който е факт от март месец 2008 година, се направи положителна стъпка в тази посока, а именно както каза и г-н Василев обявленията вече се разгласяват на едно централизирано място, това е в сградата на Районният съд. Прав е г-н Василев, като казва, че се залепят едни хартиени обявления, които често биват сваляни дори и при наличието на съдебна охрана. Нещото, което той засегна и аз напълно споделям е, че трябва тази информация, все пак сме вече в 21 век, това е информационен век, да намери своето място и в интернет, в електронен формат, лесен за търсене и достъпен от най-широка аудотория. Това нещо беше обсъждано при промените в ГПК, но не беше възприето, тъй като все още не беше изграден единен официален електронен портал, поддържан от обществена органицазия, а не от частна и където да бъде задължително публикуването на обявленията за продажбите извършвани от съдебни изпълнители.
Таня Величкова: Той намекна, че понякога е изгодно да се крие информацията, защото така се намират определени купувачи и с тях се правят едни други договорки
Каталин Попов: Това е много важен така мит, който според мене отдавна не съществува откакто има частно изпълнение. Ще Ви кажа няколко основни причини. На първо място самият ЧСИ е заинтересован, дори и чисто финансово, освен, за да покаже, че е добър професионалист, от продажбата на имотите на възможно най-високата цена, защото неговото възнаграждение се определя въз основа на цената, на която се продаде имота. Т.е. колкото цената е по-ниска, толкова неговият финансов интерес ще е по-нисък. От друга страна, и въобще възприетият начин на организиране на продажбата, нов начин в ГПК, се стреми да създаде допълнителни стимули за страните в производството – имам предвид кредитора и длъжника – те да бъдат активни при търсенето на купувачи на този имот, защото до този момент единствено активни бяха съдебните изпълнители и те трябваше като едни брокери, както каза и г-н Василев да търсят купувачи, наддавачи за този имот. Сега вече с тази законова регламентация, която казва, че началната цена от която започва продажбата е 50 на 100 от оценката на имота, това е нещо което първоначално будеше така доста възражения от страна както на кредиторите, така и на длъжниците, но в крайна сметка законодателят е възприел този подход, защото по този начин се създава стимул и за кредитора и за длъжника да търсят те, извън рамките на формалната процедура по ГПК, да търсят наддавачи, които да наддават и така да се достигне до възможно най-високата цена.
Таня Величкова: И какво е вашето впечатление, има ли в момента засилен интерес към ипотекираните имоти?
Каталин Попов: За съжаление този пазар, както каза г-н Василев, макар, че той не е пазар и аз съм съгласен с него, той е по-скоро един вторичен такъв дериват на пазара на недвижими имоти и при положение, че първичният пазар на недвижими имоти е в стагнация, всички го признават, всъщност в момента няма пазар на недвижими имоти, цените се диктуват единствено и само и те от купувачите, няма как това да не се пренесе на този вторичен пазар на ипотекирани имоти. Много по-малко са наддавачите, хората, които са готови да извадят кеш и да купуват такива имоти, просто защото всеки изчаква да се стигне дъното, очаква някакви по-добри ценови равнища и така, т.е. не бих казал, че този пазар се различава съществено от първичния пазар, следва тази тенденция на застой и занижено търсене.
Таня Величкова: Т.е. нямат база внушенията, че хората се преориентират да търсят ипотекирани имоти, защото там цената може да бъде по-изгодна?
Каталин Попов: Нека не се заблуждаваме и да не мислим, че купуването на ипотекирани имоти е толкова изгодно, защото в крайна сметка има и формалности, г-н Василев ги засегна, в смисъл все пак тези продажби се развиват в рамките на една съдебна процедура върху която има и съдебен контрол и в един момент може да се окаже така, че купувачите на такъв имот са изправени пред формални трудности, за да си го получат и да започнат да го експлоатират.
Таня Величкова: Благодаря Ви за тези разяснение има още какво да говорим по този въпрос! Каталин Попов, частен съдебен изпълнител с неговата позиция и анализ на така нареченият, както ние го нарекохме пазар на ипотекирани имоти.



Публикувано на: 24.03.2009