Банките затрудняват тази категория клиенти, като искат съкредитоискател, т.е.българин с доказани доходи в България

публикувано във в-к "Сега", 9.11.2007г.
 

Бум на заеми за българи, работещи в чужбина, регистрират в последните месеци посредническите фирми. Макар условията по тези заеми и процедурите за получаването им да не се различават много от стандартните, все пак имат някои особености.

Най-важно за клиента е да се снабди със съответните документи за доказване на доходите. На най-лесна процедура и най-евтин заем могат да разчитат онези, които работят с редовен трудов договор и осигуровки върху цялата заплата. В противен случай съответният сънародник, работещ в чужбина, може да е принуден да подпише заем с по-високи лихви и такси и по-ниско финансиране.

Документите за доказване на доходите не се различават особено при различните банки. Изискват се данъчна декларация, фишове от заплати, извлечения от банковите сметки и в случай че клиентът практикува свободна професия - писмо от сертифицирания счетоводител.

За да получи становище от банката, клиентът с доходи от чужбина трябва да преведе и легализира документите си за доход. Положителна новина е, че повечето банки вече отмениха изискването си да се превеждат документите за доходи, които са на английски език. Някои трезори вече не искат дори съответната бележка да се легализира от компетентния орган в държавата, в която е издадена. Това облекчение леко скъси времето за разглеждане на искането за заем, а също и разходите.

В някои страни с добре развит кредитен пазар работят кредитни бюра - институции, които събират информация от банките и небанковите финансови институции за финансовата история на гражданите. Става въпрос за това какви финансови продукти и заеми ползва или е ползвал в миналото кредитоискателят, доколко е бил надлежен и редовен платец и т.н. Клиенти, които предоставят кредитен репорт и рейтинг, получават по-изгодна оферта за съответния заем.

Като цяло условията по жилищните заеми за българите, работещи извън страната, са идентични с кредитите за всички българи. Разбира се, ако не докажат с нужните документи пред банката, че са в състояние да си погасяват кредита, те ще го получат при клаузи, валидни за кредитополучатели без документално обследване на дохода. Все пак по-високите доходи на българите, работещи зад граница, позволяват по-лесно изплащане на кредита за покупката на имота. По-лесно се осигурява и самоучастието на клиента, в случай че заемът не покрива 100% от пазарната стойност на имота, а също и покриването на разноските по сделката. Освен това е интересен фактът, че много от съгражданите ни, работещи в чужбина, купуват нови имоти у нас не за да живеят в тях, а с цел инвестиция - често те притежават собствено жилище в страната.

Не е задължително клиентът от чужбина да присъства лично в страната за сключването на договора за заем. Това може да стане и чрез упълномощаване на представител. За целта трябва да се оформят съответните пълномощни за лицата, които ще ги представляват. Това най-често са роднини на кредитоискателя, които поемат  важния за банката ангажимент да станат контактни лица и да предават информацията между нея и клиента. Обикновено трудно условие за българите, работещи в чужбина, е изискването на банката в договора за кредит да се включи т. нар. съкредитоискател - български гражданини с доказани доходи в България, които да покриват изискането на банката за кредитоспособност.

С още повече детайли трябва да са наясно чужденците, които възнамеряват да теглят заем от българска банка, за да купят имот у нас. Това са главно ирландци, испанци, руснаци, англичани и обикновено се интересуват от луксозни и ваканционни имоти в големите градове и курортите. Те се надяват на по-високи доходи от наем или печалба при препродажба, защото като цяло жилищата у нас все още не са стигнали западноевропейските цени.

Именно поради факта, че чужденците купуват имотите предимно с инвестиционна цел, на българския пазар се очертава все по-сериозно липсата на добре познатите на Запад buy-to-let кредити. Основното при тези продукти е, че банката признава бъдещите приходи от отдаването под наем, когато анализира доходите на клиента. Това е много важно за инвеститори, които изплащат кредити за покупка на повече имоти.

Истината е, че все още голяма част от покупките на имоти от чужденци у нас се финансира в брой или с кредити, получени извън България. Причините - по-високите цени на кредитите у нас, усложнените процедури на българските банки по разглеждане на документите и оценка на доходите. Трезорите все още нямат достатъчно опит и изградени стандарти за работа с изискваната документация, което би улеснило процеса. Често пъти още в самото начало, когато се запознаят с условията и процедурите за кандидатстване, чужденците се отказват да теглят заема. Все още има голяма разлика в начина, по който една английска банка, например, и една българска банка оценяват кредитоспособността на клиентите си. Има и разлики и в източниците на доходи на чужденците - освен стандатрните от трудово правоотношение, пенсии, собствен бизнес, нерядко клиентите от чужбина показват и значителни приходи от дивиденти и ренти. 

Чуждите граждани обикновено ползват специално предназначени за тях продукти, които са малко по-скъпи от тези за българи. Често процентът на финансиране спрямо пазарната оценка на имота е по-нисък, но напоследък се повишава. Чужденците нямат достъп и до промоциите на банките, които дават възможност да се изтегли заем при възможно най-изгодните условия.

Ограничение за чужденците е изискването на някои продукти да се поддържа минимален блокиран депозит в размер между 3 и 6 месечни погасителни вноски по сметката си. Тези пари са неизползваеми до погасяването на кредита и в повечето случаи не се олихвяват или се олихвяват с минимална лихва. Това е допълнително обезпечение за банката.

Много важна за чужденците е таксата за предсрочно погасяване, защото те обикновено са готови да продадат имота в момента, в който достигнат предвидената от тях печалба. Факт е, че в повечето продукти за чуждестранни граждани, тази такса е по-ниска. Понякога е по-висока, но само за първите години, след което намалява.

За гражданите на други държави е много важно дали съответният кредитен продукт дава възможност имотът да се придобие от тяхно юридическо лице, регистрирано в България. Чрез него те могат да придобиват земя, да ползват данъчни облекчения, да се сдружат със свои партньори в съответната инвестиция.

Ако няма да бъдат в България при тегленето на кредита, чужденците могат да упълномощят лица, които да ги представляват пред банката за сключването на договора за заем, при прехвърлянето на собствеността върху закупения имот, при учредяването на ипотеката.

Добре е чужденците да са наясно, че по отношение на сделките с недвижими имоти на българска територия се прилага българското право. Ако купят недвижим имот в България повреме на брака си, той става тяхма обща собственост, най-общо казано. В Англия например се прилага принципът на разделност на собствеността, т.е. единият съпруг би могъл да си купи имот, който да лично негов.

Покупките на недвижими имоти у нас от чужденци или българи, работещи навън, през последните години доведе до сериозен приток на капитали към българската икономика. За съжаление, през последните месеци се наблюдават признаци на намаляване на интереса и инвестициите на чужденците в някои от най-популярните курорти у нас. Тепърва ще разберем дали това отслабване ще се компенсира от по-високо търсене в големите градове.