Статията е подготвена от Десислава Николова, финансов анализатор в MoitePari.bg, за специалното издание "Капитал Дом".

Офертите за ипотечни кредити в левове се подобряват, което ги прави предпочитани пред тези в евро

Достъп до евтин финансов ресурс и нарастването на доходите безспорно са едни от факторите, които са в основата на бума на пазара на имоти през последните години. А че покупките се финансират със заеми, може да се види отчетливо и в статистиката на БНБ. Средно месечно банките отпускат 250 млн. лв. ипотечни кредити, като за 2018 г. новото жилищно финансиране за домакинствата надхвърля 3.3 млрд. лв. - стойност, близка до пиковите 2007 и 2008 г. Разликата обаче е в нивата на лихвите, които днес са много по-приемливи, както и в политиките на банките, които пък са склонни в определени ситуации да предлагат индивидуално договорени условия на клиентите си.

Какви са в момента офертите

В момента при новоотпуснатите жилищни кредити средната лихва по кредити за домакинства по данни на БНБ е 3.26% за кредити в левове и 3.70% за кредити в евро. При тези кредити с оглед на тяхната обезпеченост банките показват по-голяма решителност в понижаването на лихви. По всичко личи, че те все още не са изчерпали потенциала за понижаване на лихвите въпреки изгодните условия, при които финансират в момента. На годишна база (спрямо февруари 2018 г.) средната лихва при кредитите в левове за домакинства се е понижила с 12.4%. 

Не знаете кой жилищен кредит да изберете? Заявете безплатна консултация за жилищни и ипотечни кредити от банкови институции.

Този период, в който се намираме в момента, е изключително подходящ за предприемане на действия, свързани с рефинансиране на кредити, сключени при по-неизгодни условия. Тук обаче обръщаме внимание, че разликата между лихвата по стария и новия кредит не трябва да е по-малка от 1.5-2 процентни пункта, за да има икономически смисъл от предприемане на такава стъпка. След като преди няколко години законово беше премахната таксата за предсрочно погасяване, рефинансирането на жилищен кредит вече е значително по-лесно (тя беше между 3 и 5% върху остатъка по главницата). Освен нея обаче съществуват други разходи, на които трябва да се обърне внимание - за учредяване на нова ипотека, пазарна оценка и такси, свързани с отпускане на новия кредит. В момента има оферти, при които банките поемат за своя сметка част или цялата сума от нотариалните такси за учредяване на новата ипотека.

Нивото на доходите се превръща във все по-определящ фактор при ценообразуването на оферта за жилищен кредит.

Фокус върху определена група клиенти

Като тенденция продължава фокусирането от страна на банките върху предлагането на изгодни оферти за клиенти с високи доходи. В момента най-ниската лихва по жилищен кредит (не масова оферта, а индивидуално догорена лихва) започва от 2.60%. Илюстрираната оферта е реална, но не масова и има за цел да покаже предпочитанието на банките към клиенти с по-високи нива на дохода, като тази тенденция ще се запази. От няколко години забелязваме, че нивото на доходите се превръща във все по-определящ фактор при ценообразуването на оферта за жилищен кредит. Разбира се, съществуват много други фактори, които банките взимат предвид при определяне на лихвения процент. Най-често факторите, от които се определя неговият размер, са:

-Размер на официални доходи
-Ликвидност и качество на обезпечението
-Наличие на допълнителни банкови продукти към кредита (онлайн банкиране, пакети от услуги, кредитни карти и др.)
-Обвързаност с банката (превод на работна заплата например)
-Наличие на оферти от други банки
-Размер на кредита и ниво на финансиране
-Банките функционират на един силно конкурентен пазар и конкуренцията за платежоспособните клиенти в момента е много силно изразена. Това означава, че в голяма част от случаите те са склонни да предлагат по-изгодни условия (индивидуално договорени) от стандартно заложените. Наличието на оферти от други банки също е силно мотивиращ фактор при добър рисков профил на клиента. Освен договаряне на индивидуален лихвен процент голяма част от тях са склонни да премахват такси.

Кои фактори понижават лихвите

Ниските лихви по кредитите в голяма степен се определят и от политиката на Европейската централна банка. През 2014 г. тя предприе мерки и въведе отрицателни лихвени проценти по депозитното й улеснение (с цел стимулиране кредитирането в еврозоната), съчетано с ниското ниво на инфлация в еврозоната. Преди месец стана ясно, че от септември 2020 г. ЕЦБ ще започне нова програма за евтино кредитиране на банките, която ще се бори със слабия растеж и ниската инфлация. Очакванията са, че тези мерки ще задържат ниски лихвите и в България за период от година или две. В момента липсват индикации, че банките имат намерение да обърнат посоката на движението на лихвите по кредити. Предупрежденията на банкери, че лихвите ще започнат плавно да се повишават, предизвикаха интерес към кредитите с фиксиран лихвен процент, които обаче не всички банки предлагат. При тях лихвеният процент се фиксира само за определен срок от договора за кредит, като най-дългият срок в момента е 5 години. 

Нарастването на доходите също се оказа предпоставка банките да подобряват своите оферти. Ниската цена на ресурса (0.13% средна лихва по срочен депозит), ликвидността на банките, отрицателната лихва от 0.6% по свръхрезервите на банките в БНБ, конкуренцията между тях. Всички тези фактори са причина за ниските лихви по кредити. Те са взаимосвързани и на практика при промяна на всеки от тях цената на кредита може да се промени. Така например от 1.07.2018 г. БНБ спря да публикува информация за индекса SOFIBOR, който служеше за образуване на лихвата по левови кредити. В резултат на това над 60% от банките замениха този индекс с лихвата по депозити. Това означава, че вече лихвата по кредита се определя основно от тази по депозити.

Какви кредити се търсят

Резултатите от наше проучване показват, че избор на оферта за жилищен кредит се прави въз основа на лихвата (23%), годишен процент на разходите (22%) и превод на работа заплата в конкретната институция (12%). От няколко години офертите за ипотечни кредити в левове се подобряват, което прави тези кредити предпочитани пред тези в евро. В сравнение с данните от миналата година се забелязва увеличаване размера на сумите, които се взимат назаем. Увеличава се склонността към взимане на по-високи суми за покупка на жилище, като размерът на финансирането леко нараства спрямо предходната година. В момента предпочитаният размер на финансиране (съотношение на пазарната оценка на имота спрямо размера на кредита) е между 81 и 90%. Има увеличаване и в размера на месечната погасителна вноска в сравнение с данните от миналата година, като нарастват кредитите с вноска 400 - 500 лв. (сравнено с миналата година, когато месечната вноска е била между 300 и 400 лв.). Тези данни показват по-голяма увереност и оптимизъм по отношение на бъдещи доходи и по-висока склонност към задлъжняване. Тук трябва да се обърне внимание от гледна точка на това, че жилищният кредит представлява дългосрочен ангажимент, което предполага, че трябва да бъдат съобразени много добре размерът на вноската и доходите, които ще бъдат получавани за срока на изплащането му. Здравословното ниво на задлъжнялост (съотношението между стойността на всички задължения на месечна база и месечните доходи) не трябва да надвишава 40%.

Друга тенденция, която забелязваме, е нарастване на броя на сделките с имоти на етап груб строеж. Тази тенденция е характерна само в големите градове в страната и е провокирана от това, че има дефицит на предлагането на качествени завършени жилищни сгради. Това принуждава голяма част от желаещите да закупят имот да търсят финансиране на етап Акт 14. Въпреки засиления интерес банките, които предоставят възможност за финансиране на такъв етап, са малко – около четири. Отпускането на сумата тук е на траншове (на всеки завършен етап от строителството), като банките, които предлагат такова финансиране, имат собствени списъци от строителни фирми (доказани инвеститори), на които имат доверие, че ще завършат имота, приет за обезпечение. Може да се каже, че банките остават консервативни и предпазливи по отношение на финансиране на незавършени имоти.