В периоди на несигурност хората често се колебаят дали е удачен момент за покупка на имот. Някои са сключили вече предварителни договори или наистина са в ситуация на потребност от жилище или друг имот. Те се изправят пред друга дилема – дали да изберат кредит с фиксирана лихва за определен период от време или плаваща. Затова в днешната статия ще се спрем на особеностите при формирането на лихвите по ипотечните кредити, тенденциите в икономически план и какво означава за кредитополучателя фиксирана или плаваща лихва.

Как се формират лихвите по ипотечните кредити в България?

Преди десетина години банките в България имаха донякъде свободата да променят със свое еднолично решение лихвите по жилищните кредити на своите клиенти. С приемането на изменения в Закона за потребителския кредит от 2014 г. и по-късно през 2016 г. с приетия Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители вече тази практика е преустановена. Плаващата лихва по ипотечните кредити на банките се образува от променлива компонента наречена Референтен Лихвен Процент (РЛП) и фиксирана надбавка. Всяка банка има свободата на избор по отношение на формирането на плаващата част от лихвообразуването.

Тази част може да бъде различен пазарен индекс (бенчмарк за лихвен процент) и/или индикатор, публикуван от Българската народна банка и/или от Националния статистически институт, или комбинация от тях. Условията, на които трябва да отговаря този показател е да бъде прозрачен и да се базира на пазарен принцип. Това означава да може да бъде проверен и анализиран от кредитополучателите и те да имат свободен достъп до информация за неговото формиране. Методиката на определяне на плаващата компонента в лихвата съдържа ясна и разписана изчислителна процедура (формула), в която се посочват видът, количествените изражения и относителната тежест на отделните компоненти (пазарни индекси и/или индикатори). Тя се описва в договора за кредит и не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му. Тук можете да намерите актуална информация за това как се формират плаващите компоненти в лихвените проценти на банките в страната.

Това не означава, че лихвата по отпуснатите кредити не се променя през целия техен срок на изплащане. Тази плаваща компонента се влияе от икономическите условия, от паричната политика на централните банки и от пазарните промени. На графиката по-долу се виждат промените в един от най-популярните бенчмарк индекси за лихвен процент в Европа: 6-месечния Euribor. Както можете да забележите, неговите нива през цялата му история на изчисление от 1999 г. насам са варирали в широк диапазон от отрицателни стойности около      -0.5% в близкото минало до над 5% през 2000 г. и 2008 г. Предвид, че средният срок на ипотечните кредити в България е около 20 години, то не можем да очакваме, че в следващите 20 години лихвите ще се задържат на текущото си историческо дъно. По-вероятно е да има също и периоди на по-високи стойности.

Какви са актуалните пазарни тенденции в лихвите по ипотечни кредити?

През последните няколко години сме свидетели на най-ниските лихви по депозити и кредити в близката икономическа история. Но в икономиката нищо не може да бъде постоянно, а се движи в цикличност. Периодите на икономически ръст се следват от спад и обратно. Тези цикли могат да бъдат с различна продължителност и интензитет. Възстановяването на икономиките след последната финансова криза от 2008-2009 г. и последвалите я геополитически събития доведоха до по-високи нива на инфлация в последните месеци. Това от своя страна се отрази и на цената на капитала за банките, който те отпускат като кредити. Част от политиката на централните банки по света за овладяване на високата инфлация е съответно увеличение на основните лихвени проценти, а от там и покачване на лихвите за крайните кредитополучатели.

От началото на последното тримесечие на 2022 г. тази политика намери отражение и в лихвените проценти по ипотечните и потребителски кредити в България. Първоначалните промени засегнаха най-вече новите клиенти. Много от банките запазиха нивата на лихвите по вече съществуващи кредити. На следващ етап се очакват промени и по вече изтеглените кредити, на база методиката на лихвообразуване на различните банки, на което обърнахме вече внимание.

Именно поради тези очаквани промени, банките въведоха по-рестриктивни условия за одобрение на нови клиенти за кредит. Те отчитат факта, че повишението на пазарните индекси ще породи повишение във вноските на кредитополучателите. В случай, че те от своя страна имат висока задлъжнялост, могат в даден момент да се окажат в затруднено положение и в невъзможност да обслужват повишените вноски по кредитите си.

Част от тези рестрикции включват изисквания за по-висок доход спрямо размера на искания кредит; по-ниски проценти на финансиране; по-внимателно обследване на доходи, които не са от трудови правоотношения. В случай, че вече ползвате кредити или ви предстои кандидатстване, можете да изпреварите събитията и да бъдете подготвени, като направите един вид личен стрес-тест. Използвайте нашия кредитен калкулатор и проверете как ще се промени вноската по кредита ви, ако лихвата се повиши с 0,5%, с 1% или даже с 2% и повече.

Фиксирана или плаваща лихва

Една част от текущите промени в банковите условия се отнасят и до предлагането на фиксирани лихви. Тези лихви остават непроменени за определения срок от договора на кредита и не могат да бъдат изменяни без съгласието на двете страни – банка и длъжник. Това дава известно спокойствие на клиентите и предвидимост за вноските. Докато в началото на 2022 г. имаше банки, които предлагаха фиксирана лихва за дълъг период от време, дори и за целия срок на кредита, то към настоящия момент най-дългият срок на фиксиране на лихвата е 5 години.

При кандидатстване за ипотечен кредит повечето банки предлагат финансиране с плаваща лихва. Някои от тях имат и предложение с фиксирана лихва за първите 1, 3 или 5 години. При сравняване на тези оферти, плаващата лихва към момента е по-ниска от фиксираната. Тук възникват няколко въпроса. Дали плаващите лихви ще се повишат толкова през тези периоди, че да надвишат фиксираните? Повишението в лихвите ще продължи ли през следващите 5 години или нивата ще се нормализират в по-кратко време?

Няма еднозначен отговор на тези въпроси. При кредитите с плаваща лихва, поне спрямо настоящите нива, вноските и разходите по цялостното обслужване на кредитите са по-ниски. От друга страна фиксираните лихви дават по-голямо спокойствие дори и за тези кратки периоди и по-голяма предвидимост на вноските. Въпрос на индивидуална преценка е този избор, базиран на това дали очаквате положителна или негативна промяна в доходите си или финансовото си състояние, дали бихте предпочели по-голямо спокойствие, макар и на по-висока цена.

Част от нашата работа като независими кредитни консултанти е именно това – да намерим най-доброто решение, спрямо вашите индивидуални изисквания и ситуации. Свържете се с нас за безплатна кредитна консултация, на която да обсъдим включително и въпросът плаваща или фиксирана лихва да изберем в несигурни времена.

Цветелина Тодорова

Част от екипа на CreditLand

Основател на Finansovoplanirane.bg