Заем или Наем?

Животът се завърта и изведнъж се оказвам в нов град, с нови приятели, на нова работа. Понятието „вкъщи” – домът, в който съм родена и израснала, постепенно се превърна в „при наш’те”. Самостоятелна съм, живея на пълни обороти и „вкъщи” вече наричам последната ми квартира, в която живея 2 години.

Звучи ли ти познато?

Сигурно, ако си независима, но все още нямаш свой дом, а живееш под наем. И вероятно си се питала дали да потърсиш вариант за собствено жилище, евентуално с кредит, или да продължиш да живееш под наем. Разбира се, всяко нещо си има своите плюсове и минуси, въпросът е какви са твоите приоритети. Ето предимствата и недостатъците и на двата варианта – наема и заема, а ти прецени сама:

Предимствата на наема – най-вече гъвкавост

Целият град е пред теб - имаш  свободата да избираш квартал, големина на жилището, обзавеждане. В зависимост от доходите ти наемът позволява да намериш наистина икономични решения при нужда. Можеш да се комбинираш с още 2-ма или трима, така че наемът да е по джоба ти. При този вариант винаги ще имаш сигурна компания за чаша вино след работа.

Също така животът под наем ти позволява да се местиш  често  – например, ако промениш работното място – квартал или град, по този начин може да спестиш много време и пари за транспорт, ако пък си фен на ходенето пеша – бързо да стигаш до някоя предпочитана дестинация – работа, любими заведения.

Наемът ти позволява и много бързо да се разширяваш, ако в даден момент ти стане тесничко и  имаш нужда от повече пространство, ако например живееш с  партньор, дете.

Недостатъците на наема – въпреки всичко жилището не е твое

Може да се наложи да се преместваш без да са го планирала/желала. Понякога колкото и да си харесваш наетото жилище, винаги могат да те ‘изгонят’. Историята помни доста екстремни случаи, при които предизвестието за напускане изтича, а нова квартира все още не е намерена. А всяко ново начало крие и много неизвестни – никога не знаеш на какви хазяи ще попаднеш и дали няма да ти се наложи да съобразяваш с различни желания, прищевки и хрумвания, от които да ти се завие свят.

Всички ремонти и подобрения трябва да ги съгласуваш със собствениците на имота. И в крайна сметка усилията, които си положила за трайни подобрения на имота реално са в полза на собствениците. Има ли смисъл тогава да инвестираш в подобрения, предпочитан дизайн?

Освен това може да възникнат битови проблеми, за които трябва да се осланяш на добрата воля на собствениците на имота. Много често смяна на партидата по комунални услуги, подмяна на водомер или топломери може да се окаже истинско приключение. Много усилия и нерви може да хвърлиш в това да убедиш хазяите, че освен да си получават наема имат и някакви задължения към имота.

За разлика от други държави, в които не е проблем да сключиш наистина дългосрочен договор за наем, така че да можеш да си обзавеждаш с харесвани мебели и да е чувстваш спокойна, в България нещата стоят по-различно.

Предимствата на собственото жилище/заем  - твоят дом е твоята крепост:

 Несъмнено собственото жилище ти осигурява сигурност и чувство за стабилност. Знаеш, че се прибираш вкъщи и си спокойна, че няма да ти звънне хазяинът с молба по-рано да му дадеш наема. Не се налага да се съобразяваш със съквартиранти - няма опасност  като се прибереш да завариш мивката в кухнята пълна с мръсни чинии или пък празен хладилника. Забравяш за местенето и адаптирането към поредната квартира, съседи, квартал. Освен това избираш и обзавеждаш жилището по твой вкус, започваш да си свиваш гнездо. Може да нямаш средства да го ремонтираш и обзаведеш наведнъж, но какво пък, така ще си спомняш след време с умиление за всяка нова промяна и подобрение, и ще се чувстваш все по-уютно в новия дом.

Ако пък погледнем от финансова гледна точка жилището е капитал и с всяка месечна вноска по кредита го изплащаш и то става твое. Знаеш старата поговорка „Заем се връща, наем не се връща”. Дори сега да се наложи да купиш нещо по-малко, не е казано, че цял живот ще живееш в него, в бъдеще можеш да го ‘замениш’ за по-добро като доплатиш само разликата, или пък да ти остане като източник за доход от наем. Но винаги подхождай внимателно и премерено по отношение на кредита, който можеш да си позволиш.

Недостатъците на заема  - ангажимент:

Трябва да имаш собствени средства, за да можеш да си купиш жилище, дори  и със заем. Има доста разходи – брокерски, адвокатски хонорари, нотариални такси, данъци, минимум 15% самоучастие в цената при теглене на кредит. Всичко това трябва да бъде платено и общата сума на разходите зависи от местоположението на жилището, големината му, дали е завършено или не, и от други фактори.

За да изплащаш заема трябва да имаш и финансова стабилност за себе си,  защото обикновено жилищните кредити са с период над 15 години и това е сериозен дългосрочен ангажимент.

Нямаш яснота как може да се промени пазара на имоти. Дали да не изчакаш още да паднат цените, ако пък тръгнат да се качват и изпуснеш момента? Ами ако купиш на по-висока цена и след една година се окаже, че си го купила за повече пари, отколкото струва в момента? Добрата новина е, че цените в един момент пак ще тръгнат нагоре, това важи за всички цени в съвременните икономики. Неприятният момент е, че ако нямаш възможност да изплащаш заема си в момент на понижаване на цената на жилището, ще се наложи да се разделиш с него на загуба.

Покупката на имот с кредит или без кредит е сериозно решение, трябва да го обмислиш внимателно и премериш риска от тази стъпка.

Как изглеждат нещата във финансово отношение. В табличката по-долу може да видиш сравнение на месечните разходи за наем и кредит по тип имот за градовете София, Пловдив, Варна и Бургас.

Сравнение на месечните разходи за наем и кредит – по тип имот –  двустаен.

 За София, Пловдив, Варна и Бургас
табличка с резултати и обобщения.

Анализирайки средните данни за наеми и вноски, можем да видим, че в вноската по кредита е по-висока от наема. Има и конкретни случаи, при които ако разполагаш с повече свои средства, кредита може да бъде с по-ниски месечни вноски от досегашния ти наем.  

Как можем да разглеждаме сравнението покупка/ наем в дългосрочен аспект? 

Има много променливи, за да можем от сега да заключим кое е по-изгодно. Но ето малко разсъждения, свързани с това какви стойности ще имат наемите и вноските по кредитите в следващите 20 години например. Какво е сигурно за следващите години – инфлацията,  повишаване на цените, следвани и от повишаване на доходите. Последните освен че трябва да догонват инфлацията, у нас би трябвало да нарастват и заради очакваното повишаване производителността на труда, което също е фактор за доближаването на заплатите ни до европейските.  Наемите са цена, доход за наемодателите и те се увеличават заедно с движението на всички цени, особено тези на имотите, както и с търсенето на имоти под наем, характерно за големите градове. Изключение от тази тенденция се наблюдава в момента по време на кризата, когато наемите отбелязаха спад, във връзка с намалението на цените на имотите, спада на доходите и намалялото търсене.

Какви прогнози могат да се дават за размера на месечните вноски в дългосрочен аспект? От какво зависи месечната вноска – най-общо от лихвата, размера и срока на кредита.  Размерът и срока могат да се предвидят и да зависят от теб. Колкото е по-дълъг срокът на кредита, толкова повече лихви изплащаш на банката. Затова при възможност намалявай главницата по кредита с частично предсрочно погасяване.  Винаги добре преценявай възможностите си за изплащане на вноските и не надскачай възможностите си. По- сложен е въпросът с лихвата. Как ще се променят лихвите по кредитите в следващите години?  Тенденцията с лихвите беше в посока понижаване, докато не настъпи кризата. Как се промениха лихвите на изтеглените кредити – различно в зависимост от банките и договорите на клиентите. В момента има клиенти, на които лихвата и съответно вноските са спаднали значително, както има и такива, на които са или увеличени, или непроменени. В публичното пространство се говори повече за увеличените лихви (беше в рамките на 0,5 до към 2,5 процентни пункта), но договорите за кредит, които бяха обвързани с пазарен индекс в момента са с по 2-3 процентни пункта надолу (или текущ лихвен процент средно около 5,5 %). Но какви са очакванията в дългосрочен аспект – запазване на сегашните нива и тенденция за понижаване. Това зависи пряко от икономическите процеси, разбира се – има моменти на повишаване и такива на понижаване. Как влияят инфлацията и повишаването на доходите при сравнително постоянни месечни вноски – като месечните вноски стават все по-малка част от дохода, което е добрата новина.  Също така в края на периода на изплащане вече нямаш месечни разходи за вноска и притежаваш собствено жилище. Което е особено важно при неизяснените въпроси с пенсиите ни след години.

Много често чуваме въпроса – наистина ли ще върна на банката кредита в двоен размер, ако го изплащам 20 и повече години. Да, елементарната сметка е такава и наистина плаши. Но ако знаеш, че парите се обезценяват във времето, а и имотът ти поскъпва с течение на годините, сметката може и да не излезе такава в края на периода.

Доколко покупката на жилище те обвързва с квартал, или пречи на бъдещо ти разширяване. Наистина не си толква мобилна, но все пак съществува варианта да ‘’замениш’’ отеснялото жилище  с ново като продадеш едното и закупиш другото. Наистина е адреналиново преживяване и изисква голямо стиковане на покупката и продажбата, но се практикува и има специални кредити за целта, ако се налага да дофинансираш с кредит покупката.

Как да прецениш за себе си - заем или наем?

1. Планираш ли да се установиш на мястото, на което живееш?
2. Имаш ли постоянна работа и стабилни доходи?
3. Имаш ли спестени пари зад гърба си?
4. Не знаеш какво ще ти донесе бъдещето, но това не те притеснява?
5. Не си представяш да живееш на друго място?
6. Планираш ли да свиваш /или вече имаш/ семейно гнездо – партньор, деца?
7. Умееш да поемаш сериозни ангажименти и това не те притеснява?

2. Необходими условия да вземеш кредит – собствен капитал (колко за какъв тип жилище), доказани месечни доходи.

 За да си купиш жилище, трябва не само да вземеш решението, но и да отговаряш на определени условия.  Едно от решаващите е свързано с подсигуряването на определена сума, тъй като банките финансират средно около 80% от цената на имота. Освен тези 20 % трябва да имаш средства да покриеш разходите по покупко-продажбата (банкови и нотариални такси).

Разбира се, съществува вариант да си намериш жилище на много изгодна цена и за него да получиш кредит за цялата му стойност. Особено в момента има продавачи, които са силно притеснени и търсят много бърза продажба.

Другото условие е да можеш да изплащаш вноските по кредита, както и да докажеш тази възможност пред банката. Най-усреднената сметка е следната – вноската да е половината от чистия ти месечен доход.

А какви други разходи ще имаш като собственик на имот – това са годишните данъци /сгради и смет/, те варират в зависимост от квадратура, град, квартал и други фактори. Например моят данък на тристаен апартамент в София в кваратал нито централен, нито краен е около 200 лева. Отделно има месечни разходи, свързани с поддръжката на етажната собственост.

Най-правилното решение е информираното решение, казват някои. Надявам се да съм полезна с всичко, което споделих с теб и да съм успяла да ти помогна да се ориентираш правилно в дилемата „заем или наем”. В крайна сметка каквото и да направи човек, важното е да се чувства добре с взетото решение и да вярва, че е постъпил правилно.

Автор: Кредитланд, Българският кредитен посредник

Публикация в сп. Cosmopolitan