Сем. Яневи: Как да изберем най-евтиния жилищен кредит? Част 1 Лихвата

Семейство Петя и Иво Яневи са младо семейство, което живее под наем и обмисля да закупи собствено жилище с кредит. Петя и Иво се срещат с независим кредитен консултант от Кредитланд, с когото обсъждат възможностите за финансиране, най-важните показатели по кредитните оферти и как да изберат най-изгодния жилищен кредит.

- Нали лихвата е най-важна, когато избираме кредита?

- Да, основния ви разход ще е лихвата, но не е само тя. Разбира се, колкото по-ниска е лихвата – толкова по-изгоден е кредитът, това е ясно на всеки. Но много е важно да обърнете внимание на начина, по който се образува лихвата. Давам пример – теглим кредита с промоционална най-ниска лихва в момента, минава една година всичко е ОК, на следващата лихвата скача с 0,5%, по-следваща с 0,3% и така ниската лихва става висока! Ето избрали сме ниска лихва, но каква е гаранцията, че тази лихва ще се запази същата?

- Какви са нивата на лихвите в момента, общото мнение е, че са много високи?

- Най-ниските нива на лихвите започват под 7%, средно около 7,5 % са повечето привлекателни оферти. Дали ще може да се ползва по-ниска лихва, зависи от самия клиент, дали е с официални доходи, дали ще може да си превежда работната заплата в банката, дали може да ползва преференции по линия на работодателя си, дали ще ползва други банкови продукти, освен кредита, и от други фактори, които ще изясним конкретно спрямо вашия случай, избирайки оферта за кредит.

- Няма ли някаква защита от вдигането на лихвата?

- Защитата е да знаете как се образува лихвата и дали самата банка има политика, която предпазва клиента. Какво имам предвид? – Лихвата е сбор от плаваща величина (пазарен индекс – ОЛП, Юрибор или банков/базов лихвен процент) и надбавка. Освен прогноза как ще се променя плаващата величина, е важно да се види дали банката е оставила буфер (или коридор), който да предпазва до известна степен клиента от движението на плаващата величина в посока нагоре, както и да предвижда възможности за намаляването й при определени условия, свързани с актуалните пазарни нива. Идеята е следната - ако плаващата величина е ОЛП (основен лихвен процент) на БНБ, лихвата на клиента да се вдига само, ако ОЛП се вдигне с повече от 2 %. Добрата новина, е че в момента на пазара се предлагат продукти с лихви, които са едновременно прозрачни (плаващата величина е пазарен индекс) и са защитени от увеличение с описаните по-горе буфери или коридори.

Друг важен фактор е как е съставен договора за кредит и докъде се простират правата на банката да променя лихвата посредством едностранна промяна на плаващата величина /когато е банков/базов лихвен процент/ или на надбавката. Т.е. доколко е прозрачна промяната на лихвата и нейните компоненти.
Какви са най-често срещаните варианти в това отношение в договорите за жилищните кредити:
1. БЛП (референтен лихвен процент по договорите за кредит), който се определя от банката в зависимост нейната методология и възможности за набиране на ресурс + надбавка.
2. Пазарен индекс ( Юрибор, ОЛП, Софибор и т.н. ) + плаваща надбавка. В този случай единия компонент зависи от пазара, а другия – от банката.
3. Пазарен индекс + фиксирана надбавка – в този вариант промените са само в резултат на пазарното движение на индекса.

Също така трябва да обърнете внимание и на условията за предоговаряне на кредита (на срок, лихви и такси). Много хора не им обръщат внимание при подписването на договора, но след време те имат значение, ако решите да предоговорите кредита или да го рефинансирате.

- Има ли възможност банката да предостави по-ниска лихва от стандартните?
- Да, има такава възможност, свързана с индивидулани преговори с банката. Някои банки предпочитат да работят с индивидуални оферти, които да са според нуждите на клиентите.

- Освен лихвата какво друго трябва да гледаме, по отношение цената на кредита?
- Лихвата е само един от многото компоненти на цената на кредита. Много хора си мислят, че лихвата е най-важна, но не винаги е така.
Ще ви дам един пример – два различни банкови продукта за кредит 40 000 евро за срок от 240 месеца, при еднаква стойност на имота.
1.При първия имаме следните стойности:
Лихвен процент – 7 %
Годишен процент на разходите – 9,2 %
Общо изплатена сума на банката/главница, лихва, такси, з-ки/ - 85 000 евро.
2. Второ предложение –
Лихвен процент – отново 7%
Годишен процент на разходите – 8,25 %
Общо изплатени – 79 000 евро.

Какъв е извода – двете оферти имат еднакви лихвени проценти – 7 %.
Обаче банката от пример 1 има по-високи такси от банката от пример 2, което оскъпява офертата и с около 1 процентен пункт. Тази разлика се отразява в стойността на Годишния процент на разходите /реалната ви лихва/, който отчита цялото оскъпяване за клиента – в единия случай той е 9,2% а в другия е 8,2 %. Или разликата в сумата, която ви струва кредита за този срок, ако двете оферти останат непроменени във времето, е 6 000 евро.

(Следва продължение)